租赁定制工业房地产项目风险管理.pdfVIP

第一章 绪 论 1 绪论 1.1 研究意义 1.1.1 研究背景 自古以来工程就是以利用技术改造客观世界为目标的实践活动。而土木工程作 为最古老、曾长期处于前沿位置的科学技术，对人类文明的进步、文化的发展做出 了巨大的贡献。在大规模工业生产以前，工程只是作为提高人类生活水平和军事用 途。但是在工业革命后，由于人类对于大规模工业需求，工业建筑孕育而生。随着 房地产作为一个独立的产业不断成长，为工业生产而建设的工程也从工业的附属行 业中脱离出来，成为具有相当专业性工业房地产业。 新中国建立以后，开始工业强国的政策。因为很长时间的计划经济体系，所以 房地产一直没有作为一个独立的产业发展。但在改革开放以后，我国国民经济实现 了快速的增长。经济发展的同时，房地产业以高于经济增长的速度迅速发展，成为 我国经济发展的排头兵。尤其是取消福利分房之后，房地产业在有利的政治、经济 环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是 1992 年前几 个月社会各界普遍公认的一个社会新热点――“房地产热” 的出现：全国前四个月与 上年同期相比，工业总产值增长 18.3%，全民所有制单位固定资产投资增长 38.6%， 社会商品零售额增长 14.6%，而商品房完成投资却增长 78% ，商品房销额增长 63.3%.1992 年下半年:膨胀.1992 年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开 发投资比 1991 年底增长 175%，新开工面积增长 78.1%，利用外资增长 228% ，全 年商品房销售额比 1991 年增长 80%，房地产公司增加2 倍。[1] 我国工业化水平的不断提高，也给工业建筑发展提供了良好的机遇。根据国家 统计局数据分析，我国每年完成的建筑工程投资额中工业建筑占了一半以上。随着 经济的发展， 我国工业也已从早期以加工业为主转型为以电子信息、化学、生物、 金属机械工业为主的高科技产业， 即从劳动力密集型产业转型，提升为技术、创 意、资讯密集型产业。所以现代工业建筑在需要并满足生产产品的微型化、自动化、 [2] 为了满足现代工业发展的需要，工 洁净化、精密化、环境无污染等更高的要求。 业建筑发展成一个具有相当专业水平和技术要求的分支――工业房地产行业也在 悄悄的兴起。以上看出，我们可以定义：工业房地产是指工业用途的土地及土地上 的建筑物和附属物，包括重工业房屋、轻工业房屋、仓储房屋和近年来逐渐发展起 来的高新技术产业用房、研究与发展用房也称工业楼宇、配套服务设施等。 现在，工业房地产已经是一个城市乃至国家的经济支柱。以上海为例，迄今为 - 3 - 第一章 绪 论 止，上海郊区工业房地产开发面积已经占到区域房地产总开发面积的 21% ，对 GDP 的贡献度也不容忽视。但是，与世界先进国家发展水平相比还有很大的差距。如日 本的工业房地产占总房地产开发面积的 30%，对日本 GDP 贡献度在 40% 以上。随 着目前世界制造业重心逐渐向中国转移，上海作为我国沿海发达城市，正成为众多 国际知名企业争相抢驻的区域，工业投资势必会不断增加，工业房地产的作用将更 加突出。上海市政府在“十一五”规划中明确提出“市区体现繁荣繁华、郊区体现 实力水平”的经济发展布局指导思想和“工业向园区集中”等“三个集中”的指导 思想，依据城市总体规划，结合工业自身特点和产业结构调整，通过大撤退、大关 闭、大转移，在中心城区外围形成东(信息微电子) 、西(汽车制造) 、南(化学工业) 、 北(精品钢材) 四大产业基地，发展了 19 个区(县) 、135 个乡(镇)工业开发区约 200 个。上海通过对老旧工业区的改造搬迁将曾经坐落在城市中心的工业房地产逐步向 郊区工业园区集中。上海工业房地产结构性调整完成，郊区成为工业房地产发展的 重点。随着上海工业用地结构性调整规划的实施，上海工业房地产的增长趋势明显。 从 1999 年到 2004 年，上海市的工业房屋建筑面积由 5673 万平方米增长到 1 斟 96 万平方米。位于上海中心城区的工业房屋建筑面积在逐年减少，由 1999 年的 3265 万平方米减少到 2004 年的 3045.8 万平方米。而位于郊区的工业房屋建筑面积则大 幅增加，由 1999 年的 2408 万平方米增长