富丽国际酒店公寓销售及活动思路_ 40A .ppt

我们要放飞自己的梦想，因为梦想的力量在于 即使身处逆境，亦能帮助你鼓起前进的船帆； 即使遇到险运，亦能召唤你鼓起生活的勇气； 梦想的伟大则在于即使遭遇不幸，亦能促使 你保持祟高的心灵。 **** 富丽国际酒店式公寓 销售及活动思路分析 一、销售建议思路 不同销售模式对项目的影响分析 富丽国际酒店式公寓销售模式 富丽国际酒店式公寓销售模式分析 1.富丽国际酒店式公寓销售模式 ◇ 直接销售 ◇ 投资增值销售 ◇ 返租销售 即开发商直接出售，不承诺任何投资回报。 即开发商售出物业时，为业主提供各种形式的投资租赁服务。 开发商售出物业后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者固定租金。 富丽国际酒店式公寓营销模式（参考） 投资增值 返租销售 直接销售 富丽国际酒店式公寓销售模式（参考） 业主的盈利方式是靠个人出租，收益较无保障。 所以此类物业销售在市场竞争激烈情况下，竞争力不强。 开发商 物业管理公司 业主 委托 管理 销售 销售模式之一 直接销售 直接销售模式 分析和结论： 开发商方面： 此种方式开发商无经营风险，后期物业管理也相对比较容易。 客户方面 居住 居住成本较高 投资 投资收益无保证 项目竞争力有限 开发商 酒店经营管理公司 业主 委托管理 返 利 销售 委托经营 业主与酒店管理公司共同承担经营风险 提升客户投资信心 较具竞争力 销售模式之二 投资增值销售 投资增值销售模式 分析与结论： 客户普遍看好公寓物业的升值潜力； 品牌酒店管理公司所提供的专业服务在公寓物业的提升上还是很重要的。 从市场发展趋势来看，在当代人越来越注重生活品质的今天，优质的服务极其重要。 因此，合理的经营理念和投资回报方案，将是酒店式公寓成功的关键。 营销模式之三 返租销售 开发商 投资者 酒店经营公司 销售产权 委托经营 出租委托经营或开发商经营 返租回报 关系流程 回报流程 返租销售模式 分析与结论： 投资客户主要的目的是投资回报，如果富丽国际公寓项目采取此种营销方式无疑是对客户投资信心的极大保障。 可见在保证经营利润的情况下，给予客户一定的回报才是公寓类物业顺利销售的有力保障。 2.不同销售模式对项目的影响分析 2.1销售模式对销售周期的影响 在唐山乃至全国市场反应来看，有投资回报的项目销售最好，虽然价格较高，但承诺的投资收益使客户对项目更有信心。 有投资增值服务的物业销售次之，普通公寓因服务水准及软硬件设施不能适应现代公寓的要求，销售速度较慢，多数开发商会在后期引入一定的经营方式来改善销售。 2.2销售模式对开发商回收投资的影响 2.3销售模式对业主获利的影响 3.富丽国际酒店式公寓销售方式分析 3.1直接销售的销售模式 我们认为：直接销售的营销模式较不符合以投资为主的 目标客户群的市场需求，故不建议采纳此种模式。 优势： 管理简单 开发商无经营压力和资金压力 劣势： 业主无收益保障 售价较低，销售速度较慢 3.2投资增值销售模式 我们认为：若无可适合合作的酒店管理公司，开发商须成立自己的租赁中心，做酒店式公寓的经营管理，为客户提供投资渠道。 优势： 一定程度上吸引客户 回报方式灵活 开发商较无经营压力 问题： 客户对投资稳定保障的认同度 优势： 较高的销售利润 有效吸引客户，市场反 应好 劣势： 风险 开发商承担一定的资金压力 经营风险 销售风险 我们认为：建议采纳此种模式 3.3 返租销售的销售模式 风险规避: 经营风险规避：为在同类公寓项目中取得良好的经营收益, 必须提高物业的软硬件水平,包括配套设施及服务的水准,以期提高租金及入住率.富丽国际公寓项目的硬件水平较高，软件服务力求与知名酒店管理公司达成合作（建议）。 销售风险规避：为了支撑项目的高价格,首先是制定有吸引力的投资回报方案, 其次要在营销方面和工程展示方面给予配合,塑造项目的高档和高价值形象。 我们认为——返租销售模式最具吸引力，并可提高公寓销售价格，创造销售利润最大化。 方案1：整体出租给XX酒店管理公司经营管理，通华地产与业主签订出租委托经营协议。通华地产与XX酒店管理公司签订的租赁年限与业主的返租年限相一致，建议签订5年的租赁期。既保证业主前5年的稳定收益，业主在返租协议期满后获得更高的租金升值回报。 方案2：通华地产与XX酒店管理公司委托经营。通华地产与业主签定委托经营协议。在保证对投资客户具有一定的投资收益吸引力的同时，相应缩短签约年限，建议返租年限3-5年，减轻发展商的经营压力，降低经营风险从而促进销售。 晶都酒店式公寓销售模式的选择建议 投资型客户的收益 升值带来的价值提升 后