中孚蓝德—郑州金水区旧城改造项目发展战略研究.ppt

工作思路与进程 调研结论回顾：商业部分 调研结论回顾：商业部分 调研结论回顾：住宅部分 调研结论回顾：商务、酒店部分 战略研究思路 电子市场案例分析：深圳·华强北——分布 电子市场案例分析：深圳·华强北——规模 电子市场案例分析：深圳·华强北——品牌与设铺方式 电子市场案例分析：深圳·华强北——物业与配置 电子市场案例分析：深圳·华强北——历史发展与经营状况 电子市场案例分析：深圳·华强北——结论 电子市场案例分析：北京·中关村——分布 电子市场案例分析：北京·中关村——规模 电子市场案例分析：北京·中关村——品牌及经营方式 电子市场案例分析：北京·中关村——物业与配置 电子市场案例分析：北京·中关村——历史及经营现状 电子市场案例分析：北京·中关村——结论 电子市场案例分析：沈阳·三好街——分布 电子市场案例分析：沈阳·三好街——规模 电子市场案例分析：沈阳·三好街——品牌及经营方式 电子市场案例分析：沈阳·三好街——物业与配置 电子市场案例分析：沈阳·三好街——历史与经营现状 电子市场案例分析：沈阳·三好街——结论 战略研究思路 电子市场成功模型：品牌升级 电子市场成功模型：经营方式升级 电子市场成功模型：管理服务升级 电子市场成功模型：区域环境升级 电子市场成功模型：物业品质升级 电子市场成功模型：规划化、协同化、专注化 电子市场成功模型总结 战略研究思路 综合体案例分析：类型选择 综合体案例分析：华润中心 综合体案例分析：福岗博多运河商业城 商业驱动型综合体规划设计关键 综合体案例分析：太古广场 综合体案例分析：东方广场 多项平衡型综合体规划设计关键 紧缩城市理论：一种可持续发展的城市状态 紧缩城市典型案例：格林威治村纽约最具人气的街区 紧缩城市典型案例：格林威治村 紧缩城市典型案例：洛克菲勒中心最繁华的商贸中心，超高容积率建筑群 紧缩城市典型案例：洛克菲勒中心最繁华的商贸中心，超高容积率建筑群 紧缩城市类型项目规划设计关键 战略研究思路 综合体成功模型：要点提炼 对本项目的启示：多样化、街区化、灵活化、多中心、高畅通 战略研究思路 体量分析：1、电子市场 体量分析：1、电子市场 体量分析：1、电子市场 体量分析：2、电子相关市场 体量分析：2、电子相关市场 体量分析：2、电子相关市场 体量分析：3、区域生活配套类市场 体量分析：3、区域生活配套类市场 体量分析：4、学生消费市场 体量分析：5、商业体量合成 体量分析：6、商务体量 体量分析：6、商务体量 体量分析：6、商务体量构成 体量分析：7、酒店体量 体量分析：7、酒店体量 体量分析：8、总体指标合成 体量分析：9、车位数量论证 战略研究思路 1、物业分布：商业分布建议 1、物业分布：商务、住宅、酒店建议 2、开发时序 战略研究思路 1、经济数据与运营指标 2、开发销售计划模拟 3、总体投资成本 4、总体收益与现金流 报告结论体系 区域大商务圈发展潜力论证：未来可容纳35—36万 18% 39% 43% C周边住宅 B周边写字楼 A暂时未设专门办公空间 目前办公位置调查 主要提升因素：当前约有18%的商户有办公需求，但受限于区域供应、物业条件等原因，仍在住宅中办公，未来这一部分客户将是本项目可以提升的商务客户 其他提升因素： 随着中原数码港东风路规划写字楼的落成，沿东风路将形成浓厚的商务氛围，进一步吸引其他客户入驻； 区域商业中心作用的强化，将进一步提升本区域的商务需求。 按照年递增5%的保守值计算，本项目可容纳的商务体量将为35—36万左右 商务体量构成分析：商务公寓为主，纯写字楼、服务式公寓为辅 35—36万 3万 5万 27—28万 体量 100% 9% 14% 77% 比例 商务公寓 纯写字楼 服务式公寓 合计 类别 纯写字楼主流客户： 国际国内知名大中型企业驻豫总部，注重公司形象有较强经济实力的企业，金融、保险、实业等行业居多。 当前区域内基本为适合商务公寓类型的客户，且未来电子市场的进一步发展将强化这一趋势，纯写字楼将作为项目完全升级换代后的形象产品，为区域内的高端客户服务 经济型酒店体量：建议为1—1.3万 85% 约160元 约200间 东风路 新香江温泉酒店 经济型 90% 95% 90% 开房率 168 130 168 价格 规模 位置 约150 农业路 90间 文化路 约100间 文化路 索克快捷酒店 经济型 中洲商务酒店 经济型 博维海鑫商务酒店 名称 经济型 档次 168—208 平均285 维也纳酒店 202 Moto168深圳麒麟店 227 Moto168深圳龙华店 125 如家火车站店 126 如家罗湖口岸店 220—320 239 Moto168上海金陵店 388 Moto168