房地产策划-2010某房地产项目竞争环境分析.pptVIP

区域竞争重点调查——下沙主要竞争楼盘 86平米 主要问题点： 南北不通透 餐厅空间相对局促，没有独立用餐氛围。 89平米 主要问题点： 客厅朝北 客厅面积较小 入口玄关与通道过长，面积浪费。 保利东湾拥有庞大住宅与商业体量和强大的品牌号召，有助于板块升温，是本案共同托板块的战略伙伴。 由于其开发周期长，价格策略相对稳健，有利于区域价格稳定。 保利社区景观是其一大卖点，本案需加强在景观园林的投入，以加强自我竞争能力。 占地72743平方米，项目规划建设为7幢高层住宅(1幢18层，6幢33层)总建筑面积约21万平方米，基地周边居住环境较成熟，景观资源丰富，交通设施便利。 朗诗置业所倡导的恒温、恒湿、恒氧节能，以及集中了五大技术卖点的住宅产品，一、永久恒温，室温常年保持在20-26度左右的人体最佳适应温度。二、常年恒湿，空气湿度始终保持30—70%左右。三、置换新风，经过净化的健康空气，形成新风湖，24小时不断更新，保持室内空气自然、清新。四、隔音低噪，窗、墙、楼板经过全面消音设计，室内始终控制在最佳环境声级。五、节能环保，利用天然的地下能源，清洁、无污染)? 目前还剩17、18套面积为104、130、200平米以上房源，均价每平25500元/平米 主要存在以下问题： 1、4梯24户的酒店格局来设计住宅：A、私密性差，两户人家门对门B、人员出入嘈杂（户数多，出入的人员相对杂乱，安全难以得到保证）C、户数多，导致电梯使用率高，等电梯的时间会很长D、酒店式的长通道，导致浪费面积严重，公摊大，得房率低，只有70％ 2、室内格局存在的问题A、只有一个卫生间，而且在二楼。客厅餐厅在一楼，如果要上洗手间，必须跑到二楼，非常不方便，而且是暗卫。B、约56平米的套内面积，又占掉了一个跃层楼梯，实用面积浪费。C、隔音差，二户之间的卧室只有一堵分户墙，就像酒店一样，私密性得不到保证。D、户型设计不正气，开间窄，进深长，导致采光面很窄，而且朗诗均为西南朝向，日照得不到保证。E、虽为南北通透，但是仅靠二户之间的过道实现南北通风，只有在二户房门全部打开的前提下才能实现通风，卧室的隐私得不到保证。F、开放式厨房，油烟没办法控制G、虽为5.7米的开间，但是餐厅、客厅、厨房三房一体，正方形的空间，不仅局促，而且很难布置。H、主卧3.3米的开间，再去掉墙体，实为3米，床占据2米，床前柜占据50cm，只剩下50cm的过道。I、次卧2.4米开间，进深3.8米，只能定义为婴儿房或书房，实用性不高。 3、后期使用成本较高 除了每月要交1.44元/平米/月的物业管理费，0.5元/平米/月的电梯使用费外，朗诗的房子还需要交1.4元/平米/月的能耗费，光这比费用，每个月就要交268元，比周边楼盘足足多出一倍。 朗诗与本案属于两种不同的产品属性与园区气质。 “80矩阵计划”是朗诗的产品线调整策略，主要针对本案“80”计划而提出，具有较强挑战性，对一次置业者具有较强吸引。但同时也损害了“朗诗科技型住宅”品牌形象的完整性。 “80矩阵计划”是朗诗根据自身特色而做的减法，本案需挖掘自身产品价值，在景观、服务、产品利益方面做加法，一方面不损害品牌形象，同时抵抗来自市场的竞争压力。 集酒店、商贸、居住、休闲于一体的大型城市综合体。 项目总建筑面积约70万平方米，由13幢沿江高层景观公寓、4大排屋组团、星级酒店及高尚商业组成， 特邀国际鼎级建筑设计名家、亚洲三大建筑师事务所之一——香港刘荣广伍振民建筑师事务所， 90 m2～300m2多种户型，更有珍稀复式景观公寓和300 m2观景豪邸，部分楼宇尊设一户一梯 引进星级酒店、大型休闲娱乐城、主题双会所、幼儿园、数字化智能家居等优质完善的社区配套， 6号楼200方样板间开放对外开放，预计均价约20000元/平米 金隅观澜时代体量庞大的综合体。其积极的意义同比保利东湾，有助于共同拉动下沙板块的升温。 有星级酒店、高尚商业等，业态形式比本案更为丰富。 四季风景苑地处下沙中心区域，周边商业配套齐全，其购买者主要以下沙本地居民、开发区、高校教职工为主。与本案相比竞争可比性不强。 野风.海天城已经是准售罄项目，由于是老楼盘，一方面其环境较差，性价比不高。另一方面从其历史价格来看，目前的价格已达到较高水平，上升空间不足。 金隅观澜时代的竞争总结 30% 绿化率 高层 2幢21+1层独立住宅，2幢29+1层独立住宅，1幢28+1层连体住宅 建筑类型 453户 户型 幼儿园,活动中心,超市 配套 2008-11-17 开盘 杭州新鹏房地产开发有限公司 开发商 3.3 容积率 10万?㎡ 总建面 基本指标 5、新鹏.四季风景苑 四季风景苑的竞争总结 6、野风.海天城 户型面积160㎡、220㎡、223㎡，均价120