【精品策划】深圳源兴居整合包装推广思路.docVIP

“源兴居”整合包装推广思路 目 录 第一、项目SW0T分析 第二、销售现状分析 第三、目前销售存在问题 第四、现阶段介入的策划重点 第五、后期推广战略大纲与实施方案 第六、后期广告推广策略 第七、广告创意 第八、活动建议方案 第九、尚玥公司项目整合包装推广参与要点 第十、尚玥的优势和工作大纲 致深圳鸿浩基物业发展有限公司暨 总台鉴： 承蒙信任，我司现就贵司“源兴居”项目之整合包装推广提交工作说明，供贵司参考。 我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就贵司项目操作达致圆满成功。 专此送达，顺致商祺！ 深圳尚玥企业形象设计有限公司 二00一年六月二十九日 第一、项目SW0T分析 一、 项目发展优势（S） 1、 位于成熟生活社区内。大型超市、学校、医院、银行、邮局、证交所等遍布四周，社区成熟，配套完整齐备，便利生活垂手可得。 2、 有较好的周边环境。可西望洪湖林园、碧水虹桥，东观大头岭青山白云、南拥繁华都市闪烁霓虹。 3、 便捷的市政交通。地处罗湖腹心地段，东临文锦路，南北为笋岗路、泥岗路，门前有18条线路的大、中巴经过，抵罗湖和文锦口岸只需5至10分钟车程。 4、 紧临罗湖商业旺地东门，前景广阔。 二、 项目发展劣势（W） 1、 项目位于田贝村口，周边农民房，给人感觉凌乱。 2、 户型从一房一厅至四房二厅（面积21.22m2-123.21m2）涵盖范围广，造成客户群分散。 3、 周边紧临农民房，布局相对密集，8层以下景观极差。且项目靠近路边有噪音污染。 4、 部分户型结构不合理。 三、 项目发展机会（O） 1、 项目位于为罗湖最成熟的生活社区，城市配套集中齐备，周边居民有很高的地域认可性。 2、 项目所处区域及周边一带居民居住环境相对老化，多为早期公房，有一定的市场消化力。 3、 项目处于罗湖商圈腹心地，经济较为繁荣，有一定的消费能力。 四、 项目发展威胁 1、 项目周边在售项目多，竞争激烈。如：洪湖春天、嘉多利花园、翠盈嘉园等。 第二、销售现状分析 1座： 1座的户型结构分为： 81.79m2的三房二厅一卫、 101.28m2的三（四）房二厅二卫、 102.27m2的三房二厅二卫、 123．21m2的四房二厅三卫、 销售现状为123.23m2的四房二厅单位已基本售完，目前销售重心为81.79m2-102.27m2的三房、四房大户型单位。 2座： 2座的户型结构分为： 23.43m2、23.65m2、23.67m2、31.15m2的一房一厨一卫、 52.99m2、57.94m2、59.08m2的二房二厅一卫、 91．99m2的三房二厅二卫、 销售现状为23.34m2-59.08m2的一房、二房等小单位已全部售完， 91．99m2的三房二厅二卫只有高层销售一部分，其余销售比较困难。 3座 3座的户型结构分为： 23.47m2、23.69m2、23.72m2、31.20m2的一房一厨一卫、 53.08m2、58.04m2、59.19m2的二房二厅一卫、 92．16m2的三房二厅二卫、 销售现状为23.47m2-59.19m2的一房、二房等小单位已全部售完， 92．16m2的三房二厅二卫除高层一部分外其余销售都比较困难。 通过以上分析，我们认为目前销售阻力主要有以下几个方面 户型设计： 部分户型设计不够合理，如：1座、2座的三房二厅客厅很难利用，虽然分布于主体的四角，有较好的景观与采光但仍销售困难。 噪音影响：紧临文锦北路，过往车辆频密，噪音污染严重。影响部分人购买心理。 价目偏高：高层单位定价偏高，使竞争力减弱。 第三、目前销售存在问题 源兴居自公开发售至目前为至，虽然在销售上取得一定成功，但未达到理想的预期效果，通过我们的深入调查及客户的信息反馈，我们认为除项目本身一些不可改变因系外，以下方面可能存在一些问题。 一、现场包装 现场售楼处 1、 门口气氛营造不够，显得冷冷清清，没有销售气氛。 2、 整体装修不够大气，体现不出发展商实力。 3、 功能区布局不太合理，给人进去感觉比较散，整体不够一致。 4、 整体色调太沉闷，没有一种活力、旺销的感染力。 5、 装饰设计不美观，没有观赏价值，使看楼客户不愿意停留更长时间。 6、 现场展板、接待台背景等设计简单，没风格、不美观，体现不了项目销售推广主题。 样板房 1、2座、3座三房二厅二卫样板房没有展示，看楼者不能实景看物，影响下定决心。 工地现场 1、筑主体上招示布、横幅、条幅色彩沉闷不醒目，没有视觉冲击力， 宣传语不煸情、不引人。 2、工地通往售楼处道路没包装，显得乱而杂。