开元地产—2009年关于整体购买并运营开元上城14号楼2段的报告.pptVIP

关于整体购买并运营开元上城14#楼2段的报告 临沂开元房地产咨询有限公司2009/4/29 目 录 项目现状 住宅及普通办公定位销售效益分析 整体购买运营方案简介 10室 09室 9F 162.27平米 143.38平米 8F 162.27平米 143.38平米 7F 162.27平米 143.38平米 6F 162.27平米 143.38平米 5F 162.27平米 143.38平米 4F 162.27平米 143.38平米 3F 162.27平米 143.38平米 2F 305.75平米 1F 242平米 B1 （地下室327.74平米） 二、住宅及办公定位市场分析： 劣势1：同质化产品，分流住宅及写字楼客户 目前2号院及写字楼存量巨大，如再定位成住宅或低端写字楼，将分流现有客户，降低总体效益，存在销售风险。 劣势2：朝向、面积等因素，不利销售上城7、11号二段住宅销售情况已经验证，东西向住宅很难销售；户型偏大，即便每平米3000元内以内，总房款也近50万元，存在销售抗性；靠近主路及写字楼，人车嘈杂，更不利于住宅销售。 二、住宅及普通办公定位销售分析： 劣势3：分散销售，不利管理，降低上城，及上城国际高品质形象 特别是一层沿街，难免造成门头再次分割转让，业态及入驻品牌无法控制，严重影响周边形象 劣势4：品牌及经济效益不高 经测算：第1层共计242平米，以每平米9000元计，共计：217万元；2层305平米，以每平米5500元计，共计167万元；3-9层共2135平米，以均价2500元计，共计：533万元。以上预期共计：917万元部分住宅存在滞销风险，尚未计算在内 ? 　　首先，约45平米的户型，首付门槛在4万出头，月供控制在1000元出头，对很多年轻人而言，与其在外奔波租房，不如用每月房租为自己养套房，既解决了居住问题，还可以不动产的形式进行储蓄，何乐而不为？ 　　很多购买蚂蚁工房的业主表示：主要看重蚂蚁工房贴心的过渡功能，年轻不需要太大压力与负担，等到两三年后有经济实力了，可再考虑购买改善型的房子，而临近中芯国际的蚂蚁工房，无论出租或出售，都可轻易获得收益与回报。 空间超值——相同付出，更多享受? 装修超值——抹去一切装修烦恼　　 生活超值——小空间有大配套? 售价超值——高成本低售价 物业超值——小空间享大服务 独享蚂蚁专属自由360度物业服务模式： 　　1、自我时间掌控——提供钟点式家政服务，如家庭清洁、衣物洗熨、水电设施安检、家居维修等服务；为经常出差客户，定期巡查房屋，帮助打理居室。 　　2、自我需求服务——提供房屋租售代理服务（有偿）；24小时服务热线；VIP商务秘书，提供打字、传真、复印、代订机票、代定酒店等多重服务。 3、平面划分：3-9层，每层分隔7户。平均每户43平米。整体改动较小。 3-9层平面 3、平面划分：1层一分为二，北侧及负一层为一户（约448平米），南侧及二楼一户（约426平米）。北侧及地下部分持有自营或外包，南侧销售变现。 一层平面 二层平面 4、产品特点： 自住客户：可提供额外付费的酒店式服务。 投资客户：可提供代租、代售服务，在盈利预期内，可承诺返租回报。 可根据装修及电器设施菜单，选择精装及电器设施（预计平方米均价:毛胚3700,精装4300，装修及电器配置标准：每平米/600元）。 装饰风格时尚现代，小巧精致，充分考虑空间利用,利用设计创造溢价。 户型面积小，平均面积43平米，总价低（4300*43=18.5万元），首付低（3.69万元）。 可整体策划包装，形成品牌效益，并试行连锁化发展。 5、整体购买及运营的目的意义： 综合配套并服务上城国际项目，进一步提升上城项目品质。 尝试产品创新，设计创新，为一号院精装房及小户型产品做试点。 小户型相对易于销售，可快速变现并回笼资金。 有效增加2段的销售价格，经济效益明显。 扶持子公司拓展多元化业务，实现互利双赢。 修正项目先天不足，创造差异化产品，有利于上城及国际整体销售。 精心打造“高端公寓”品牌，力争实现连锁化发展，积极争取市区旧楼改造项目，争取多为公司创造效益。 6、总报价及付款节点 总报价：900万元，分两期于7月中旬前付清全款。 首期款：咨询公司自筹启动资金（外部借贷200万元，咨询公司自行承担相关费用，并于5月10日前向总公司支付100万元，正式对本项目进行启动） 二期款：369万元，咨询公司拟对2段1-2层及负1层进行按揭贷款运作，并确保5月30日前完成付款。 尾款：431万元，咨询公司7月份将实现销售回款550万元，届时确保缴清尾款。 6、总报价及付款节点（外部拆借200万元，启动项目） 时间节点 融 资 销售收入 支 出 备 注 2009-5-10 外部借贷200万 100万 支付总公司购房定