天虹商场资产证 券化方案资料.pptxVIP

0 / 58;目录; 天虹成立于1984年，是中外合资的连锁零售企业，控股股东是中国航空工业集团下属的中航国际深圳公司。 2010年6月1日，天虹商场股份有限公司在深交所挂牌上市（002419）。 截止目前，拥有员工6.9万人(1.7万自营员工），拥有“天虹”“君尚”两大品牌，共开设了62家直营商场（含4家君尚店）及1家特许经营商场和163家便利店，直营商场营业面积达187万平方米。 ; ;资产变现优势： 当期可获得物业升值的收益 拆分轻/重、成熟/非成熟和开发/持有资产，优化资本结构，实现资本循环 加快资产周转率 资产变现：首发上市将公司部分资产注入专项计划，实现部分或全部资本退出，募集的资金可以用作发展公司核心业务，实现产融结合和核心业务的双赢。;本次证券化金额 本次拟将公司持有的深圳市福田区振华路中航苑鼎诚大厦裙楼证券化，标的物业面积19094平方米，市??价值16亿左右，预计证券化金额15-16亿元，扣除相关税费及公司持有的次级部分，预计实际现金流入11亿左右。 ;该项目目前由我司租赁经营，项目于2009年4月开业，租赁到期时间2024年。 苏州金鸡湖天虹2014年完成实收5.69亿元，实现利润3975万元。收购苏州金鸡湖物业，有利于进行进一步投资、改造升级，打造成天虹在苏州乃至区域旗舰店，从而带动周边门店的发展。;第一章 天虹资产证券化必要性分析;2.1 项目整体交易结构;2.2 专项计划基本情况;2.3 资产支持证券要素;原始权益人;2.5 项目财务成本测算;现金流 影响;;2015.5-2015.6;第一章 天虹商场资产证券化必要性分析;3.1 国资挂牌风险;3.2 物业资产处置风险;3.3 高融资成本风险;附录; ;2007年以前，公司采用轻资产运营模式，经营场地均为租赁。目前62家直营门店中，自持物业5家，面积约19万平方米，占比10%。 五年内租赁到期的门店有15家，面积32.5万平方米，占比17.42%，2014年实收金额70亿元，占公司2014年实收总额37%。该部分门店面临因经营场地合同到期后撤出或租金大幅提高的风险 。;1.1.2 公司资产已开始适度从重，资本性支出增加，但资产流动性迅速下降;持有物业;单位：万元;单位：万元;注：非流动资产指固定资产+无形资产+长期待摊费用+在建项目，为便于说明，目前在建的南昌项目和苏州项目均计入非流动资产;经营活动产生的现金净流量呈下降趋势，公司非经营性资金占用增加，经营活动创造现金能力下降。 受投资增加和磁卡销售下降的影响，货币资余额呈下降趋势。;磁卡余额增加幅度急剧放缓,受国八条影响，自2013年中秋开始，2013年中秋、春节及2014年中秋、春节的磁卡销售同比下降均超过10%，到2014年末，磁卡余额出现同比下降。;受宏观经济环境影响和电商冲击，公司战略转型投入增加，公司净利润增幅逐年放缓，2014年更是自出现1999年以来首次出现下降。;1.2 天虹商场发展历程;1.3 天虹商场业务战略示意图;;附录;房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts),指的是以信托方式组成且主要投资于房地产项目的集合投资计划，主要以房地产的租金收入及资产增值作为投资者的投资回报。部分REITs也参与房地产项目的融资活动。REITs可以私募发行或公开发行，大部分REITs份额可以在各大证券交易所上市交易。REITs中包含的资产不仅能够提供长期稳定的租金收入，也可以带来资产增值预期，并通过定期的红利分派为投资者带来稳定的收入。;获得新的融资渠道：当企业负债率较高时，银行贷款及信用债融资等传统的融资渠道受限，而股权融资存在较大不确定性。资产证券化使企业获得一条不依赖企业信用及偿付能力的新融资渠道。;由于国内目前尚未出台与REITs相配套的法律法规及监管政策，当前国内REITs只能通过券商“资产支持专项计划”对接合格投资者，是一种“类REITs”模式。 “类REITs”产品属于固定收益证券，有期限性。而境外成熟REITs产品属于公募基金，无期限限制。“类REITs”目前只能由合格投资者投资，普通大众投资者无法直接参与。;资产变现优势： 当期可获得物业升值的收益 拆分轻/重、成熟/非成熟和开发/持有资产，优化资本结构，实现资本循环 加快资产周转率 资产变现：首发上市将公司部分资产注入SPV，实现部分或全部资本退出，募集的资金可以用作发展公司核心业务，实现产融结合和核心业务的双赢。;次级资产支持证券拟由天虹商场持有。持有次级证券有利于天虹商场保持对物业资产的实际控制。此外，通过持有次级证券，天虹商场可充分享受物业增值带来的红利。 次级资产支持证券对优先级资产支持证券形成信用增级，有利于提