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**?土地使用权竞买可行性研究报告 ?目录第一章总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章投资估算第六章经济评价第一章总论 ? ? ? ? 一、项目名称**（20?0 ? ? 2?）01号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 ? ? 二、报告编制单位**市房地产业协会、**市新天地工程造价咨询事务所、**铭星软件科技有限公司。 ? ? ?三、地块坐落位置及环境 ? 1?．地块坐落本地块坐落在**工业园区首期开发8平方公里内的**?西岸，呈东西向长条形，长37? ? ?87?米，宽14 ? ? 4?.7?5至17? ? ?5米。东临湖畔，湖边本地块界址外，由园区政府修建湖滨大道及其景观；北面与**?园别墅区隔河相望，河道已修好，宽度45米；西面隔河为星港街，河道尚未修建。南面为规划道路及用地性质与本地块基本相同的空地。本地块土地面积52?41? ? ?4.?56?平方米。湖滨大道及其景观、西面河道及南面道路等由政府实施的工程将与地块开发同步，政府答应不会影响本项目。 ? ?2．环境规划**?工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。园区总体规划： ? ?**?工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以**湖为中心，总体规划70?平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠**?古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的**?湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。**湖景观规划： ? *?*湖位于园区70?平方公里规划区的中心地带，占地 ? 7?.4?平方公里。根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。19?98?年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDA?W）公司编制景观总体规划，围绕**湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。**?湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。最新进展情况，湖滨大道、城市广场已投入使用，其余六大景观20?1X?年之前全部开工兴建。该项工程总投资为11?亿元，施工期4至5年。环境： ? ?中新双方专家从**工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。配套设施： ? *?*工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。本地块环境综述： ? ?本地块位置极佳，沿湖风景优美，地块北面的澜韵园二期工程正在开发，45?幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由一年前一期工程的每平方米42?00?元上涨到二期工程的750?0-?80?00?元。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论： ? 该地块投资环境很好。 ? ? 四、报告编制依据和用途根据**?土拍（200? ? ?2）第1号《**?工业园区国有土地使用权拍卖公告》，**市房地产业协会、**市新天地工程造价咨询事务所、**铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用**?铭星软件科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了**（20?0 ? ? 2?）01号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构 ?五、评价指标与决策方法 ? 1?．评价指标土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接