论宅基地使用权流转的法律困境与对策（可编辑）.docVIP

论宅基地使用权流转的法律困境与对策 , 不能用于抵押,在宅基地上建造的房屋也应不能用于抵押。 与宅基地买卖在结果上没有太多的不同。这其实是以合法 宅基地使用权能否在不同集体经济组织成员之间流转,我 形式掩盖非法目的。 国法律没有明确规定,但基于宅基地使用权的取得具有成 、赠与:将宅基地使用权无偿移转给他人。现实中存 员权的特性,应该是不允许的。 在两种赠与:一种是以赠与为名行转让之实的非法买卖宅 基地;另一种是因迁出本集体将宅基地使用权无偿移转给 三、我国宅基地使用权流转的立法现状与主要 本村亲属。后者涉及是否符合宅基地分配原则的问题。 形式 、置换:存在两种方式:一种是村民之间以便利生产生 一宅基地使用权流转的立法现状。农村宅基地使用 活为目的的互换;另一种是在新农村建设中出现的置换,通 权流转是指农村宅基地使用权的流通、转让。目前,我国关 常是以政府征收集体土地,搞房地产开发、经济开发、基础 于宅基地流转的规定主要集中在《宪法》、《物权法》、《土地 设施建设、城市建设等,再将统一建好的一定面积的房屋分 管理法》、《担保法》等法律中。《宪法》第 条规定:“任何组 给被征农户的方式。这种方式实际上剥夺了农户的宅基地 织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让 使用权,也将集体土地征收国有。对此农广普遍不满。 土地;土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《物权法》 、继承:户主死亡后,其继承人继续享有户主名下的宅 第 条规定:“宅基地使用权的的取得、行使和转让,适用 基地使用权。这会出现继承人农转非后继续占有宅基地的 土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第 条 情况,村民继承宅基地也可能产生“一户多宅”的情况。 第 款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基 上述流转方式中,除了征收的合法性和转让的非法性 地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款 非常清晰外,其他流转方式的合法、非法的界限不清。 规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予 批准。”第条第 款规定:“农村村民出卖、出租住房的,不 四、目前宅基地使用权流转面临的法律困境?江西科技学院学报 一 法律规定不明确,效力层次不统一。目前我国还 必须提请村民会议讨论决定,方可办理。这就是说,村民小 没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律,农村房屋、 组所在地的村民委员会对其管辖的所有土地有法定的管理 宅基地使用权的现行法律规范数量少且比较分散,规定也 权、分配权和决策权。如此,宅基地所有权主体主体之间的 较为原则,大部分地区靠地方政策调整。《物权法》仅在第 权益产生了冲突。 十三章专门对宅基地使用权作了规定,但只有 个条文,相 四 宅基地使用权人与集体土地所有权人之间的权益 对比较简单。从第 条、第 条的规定来看,《物权法》 冲突。依据《物权法》规定,宅基地使用权的取得和行使,适 并未禁止宅基地使用权的流转,立法者无疑一开始就为包 用《土地管理法》等法律的规定。《土地管理法》第条规 括《物权法》在内的相关法律的修改完善以及新法的适用预 定,农村村民住宅用地,经乡 镇 人民政府审核,由县级人 留了较大空间。但从《土地管理法》第条、第条的规定 民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第条的 来看,又是明显禁止宅基地使用权流转的。由此看出,《物 规定办理审批手续。该法仅着眼于规范土地行政管理关 权法》和《土地管理法》对于宅基地使用权的流转并未做出 系,并不解决宅基地使用权人与作为“母权”的集体土地所 明确规定。 有权人之间的利益关系。 为了弥补立法的不足,国务院及各部委颁布了一系列 科学的物权法体系中不应存在“孙悟空式”的物权,物 权法应当为各种物权的设立或取得确定适当的要件事实。 行政法规及规章来规范宅基地使用权的流转。如 年 作为他物权,宅基地使用权来源于“母权”,系自集体土地所月,国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》 有权上派生出来的用益物权。在物权法的逻辑中,派生于 明确规定:“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。同年 月, 母权是宅基地使用权唯一可能的来源。着眼于宅基地使用 国土资源部以部门意见形式出台《关于加强农村宅基地管 权人与集体土地所有权人之间的关系,关于宅基地使用权 理的意见》也“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城 的设立方式属于依《物权法》的规整意向应予规整的问题, 镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。 但法律却欠缺适当的规则,显示了这个规整的违反计划的 在法律对宅基地流转未作明确规定的情况下,国务院及各 不圆满性,存在着“开放的”法律漏洞。 部委通过行政法规或规章的形式禁止宅基地使用权流转是 五 限制权利与私法自治的冲突。私法自治,是维持 否有效,是值得怀疑的。