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试论宅基地使用权流转模式探析 　　论文摘要：宅基地使用权是农民的一项住宅保障性权利，为了保障农民的生存利益，现行法律严格限制其流转。而宅基地使用权作为一项用益物权，从法理上讲可以自由流转而不受干涉，土地资源的优化配置和集约化利用也需要其流转。天津“宅基地换房”是宅基地使用权流转的一种有益尝试，解决了小城镇建设的土地与资金问题，推动了小城镇建设步伐，改善了农民的生活条件，有利于实现城乡一体化。但这种模式在推行过程中必须注意农民利益的保护，处理好农民的生活与就业问题。 　　论文关键词：宅基地使用权；流转；宅基地换房 　　一、宅基地使用权流转规制概述 　　宅基地使用权是以建造住宅及其附属设施为目的，对集体所有土地进行占有和使用的权利。①宅基地使用权是农民以集体经济组织成员身份无偿取得的，可以无期限使用，是农民的住宅保障性权利。 　　一个好的资源权利的制度设计可以优化资源配置，使资源得到充分高效利用。宅基地使用权是一项农村土地资源权利，事关我国九亿农民的生存利益，它应该按照怎样的程序取得，又应该按照怎样的规则去行使都是立法者慎重考虑的问题。我国《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可以看出宅基地使用权流转原则上不被允许，农民如果没有其他房屋，宅基地一旦流转则意味着失去了生存的保障。之后国务院为了加强房地产市场的宏观调控，防止农村宅基地使用权变相流转，建设小产权房，多次出台法规、政策强化对宅基地使用权流转的限制。 　　宅基地使用权能否流转在法学界一直争论很大，一部分学者支持立法者的观点，认为宅基地使用权是农民的生存保障，如果允许其自由流转很可能会导致农民流离失所，影响农村社会安定；另一部分学者认为宅基地使用权自由流转不仅可以体现宅基地的土地价值，给农民带来巨大的经济利益，也可以促使有限土地资源的高效利用，避免宅基地的闲置和浪费。尽管《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权，但有关宅基地使用权流转适用《土地管理法》等法律，没有新的突破。如果说宅基地使用权是一项用益物权，那么按照物权理论，宅基地使用权人可以根据自己的意愿和需要处分这项权利而不受任何干涉。而实际上随着城市建设用地的越来越紧张，解禁农村宅基地使用权流转的呼声越来越高，所以近些年来一些地方对宅基地使用权流转进行了有益探索，既有广东的宅基地入市，也有天津华明镇的宅基地换房，还有成都的灾后住房联建等。其中天津华明镇的宅基地换房与小城镇建设相结合，以宅基地使用权流转解决小城镇建设的土地与资金问题，促进了农村土地资源集约化利用，提高了土地利用效率，是宅基地使用权流转的一种有效模式，华明镇因此入选为2010年上海世博会最佳实验区。下文将着力讨论这种宅基地使用权流转的新模式。 　　二、“宅基地换房”的基本情况 　　“宅基地换房”就是在国家政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划设计和建设有特色、适于产业聚集和生态家居的新型小城镇。农民则以其宅基地，按照规定的置换条件换取小城镇中的一套住房，迁入小城镇居住。农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一块可供市场开发出让的土地，用土地出让收入用于小城镇建设。 　　天津华明镇宅基地换房主要做法是：从2005年开始华明镇政府首先对农民房屋进行普查、确权，然后由政府组织成立天津滨丽公司对新城镇建设进行选址、规划设计和建设，之后由农民自愿申请，如果一个村有90%以上农民同意换房，则由村委会与政府签订换房合同，最后按照一平米主房换一平米商品房，两平米附房换一平米商品房的标准置换。华明镇原有宅基地12071亩，而新建小城镇只需占地8427亩，换房后宅基地复耕，不仅可以实现耕地占补平衡，还可以节约出近四千亩土地出让用于商业开发，以土地出让收益支出新城镇建设费用，可以做到土地与资金的平衡。 　　三、“宅基地换房”的现实意义 　　总体来说，天津华明镇的宅基地换房是成功的，在符合国家耕地保护政策的前提下，让农村土地资源得到了优化利用，这不仅得到了国土资源部等部门的肯定，也引来了不少地方政府前来学习经验。“宅基地换房”的现实意义主要表现在以下几方面： 　　第一，加强了土地集约化利用，提高了土地利用效率，扩大了城市建设用地供给空间。经济的高速发展加剧了城市建设用地的供需矛盾，一些地方早已用完今后5年的土地指标。而为了保证农业生产的需要，必须坚守18亿亩耕地红线，严格限制耕地转化为建设用地。宅基地是农村建设用地的重要组成部分，不过大多没有经过整体规划