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论宅基地使用?权的物权变动?的论文 论宅?基地使用权的?物权变动的论?文 关键词:? 宅基地使用?权 物权变动? 公示公信 ?登记对抗 登?记生效 土地?管理法 内容?提要: 宅基?地使用权是《?物权法》规定?的一种用益物?权。现行法律?法规对宅基地?使用权的规定?既有成功亦有?不足，《物权?法》设立的转?介条款要求我?们对《土地管?理法》的相关?规定作出进一?步的修改完善?，以突出其私?权特性。在城?乡统筹一体化?大背景下，社?会实践及法律?自身的发展逻?辑对现行法律?提出了强烈的?挑战。为此必?须在立法原则?及具体规则两?个层面建立健?全科学务实的?宅基地使用权?的物权变动制?度与规则，以?规范、回应并?推动现实的发?展。在此过程?中，应重视农?村集体经济的?有效实现。 ? ? 一、引 言? 宅基地使用?权在《物权法?》被规定为用?益物权的一种?。虽然在《物?权法》颁布之?前，《土地管?理法》及其相?关行政法规、?地方性法规及?各种规范性文?件就对宅基地?使用权作了一?定的规定，但?基本上都是从?行政管理的公?法角度进行规?定的。这种情?况是由国家进?行土地管制、?规划的指导思?想决定的，相?应的制度构造?具有强烈的公?法色彩，冲淡?了宅基地使用?权的私权性质?。《物权法》?虽然专章对宅?基地使用权作?了规定，明确?了其用益物权?属性，是对农?民土地财产权?的承认，有助?于实现农民居?住这一基本生?存需求的制度?保障，但由于?只有简单的四?条，过于简陋?粗疏，且对于?宅基地使用权?的取得、行使?和转让等主要?内容也只是设?置了转介条款?，指向了《土?地管理法》等?行政法律法规?。遗憾的是，?不管是 20?1X年《土地?管理法》还是?拟议中的《土?地管理法》（?修订案送审稿?）对此并未着?墨。..CO?m概言之，现?行宅基地使用?权制度只是一?个初步的框架?，诸多具体制?度规则如宅基?地使用权的物?权变动及其具?体规则要么尚?付阙如，要么?一鳞半爪，使?得相关实践处?于失范状态。? 物权变动是?指物权的成立?、转让、变更?与消灭，为物?权法律效力的?发生变动。[?1]物权变动?规则是指对引?起物权变动的?法律事实（主?要是法律行为?）所形成的规?范，最重要的?是物权变动的?公示方法。 ? [?2]就不动产?物权而言，登?记为物权变动?的基本公示方?法。因为物权?的取得须有足?以由外部可辨?认的表征，才?能透明其法律?关系，避免第?三人遭受损害?，保护交易安?全。 ? [3]不?动产权利的物?权变动规则对?于定纷止争、?物尽其用功用?的发挥具有基?础性作用，对?于稳定社会经?济秩序也具有?不可替代的价?值，因此设计?科学务实的宅?基地使用权变?动规则具有重?要的理论和现?实意义。 ? 二、宅基?地使用权物权?变动的规范解?析：进步与不?足 根据《物?权法》的规定?，我国对不动?产登记原则上?采生效要件主?义，即不动产?物权的设立、?移转、变更和?消灭的法律行?为能否生效由?登记决定，换?言之，不动产?物权的各项变?动都必须登记?，不登记者不?生效。《土地?管理法》、《?担保法》等法?律以及最高人?民法院的司法?解释均采用这?种立法体例。?这也是对既有?立法的尊重，?有利于保持法?律的稳定性与?连续性。虽然?如此，考虑到?我国的具体实?际情况，《物?权法》还对部?分物权的变动?采登记对抗主?义作为例外。?根据《物权法?》用益物权章?的规定，土地?承包经营权、?宅基地使用权?及地役权的设?立、变更、转?让和消灭采登?记对抗主义，?不以登记为生?效要件。 对?于宅基地使用?权的物权变动?，《物权法》?和土地管理均?未作出完整、?明确的规定。? 1.?宅基地使用权?的取得 根据?《物权法》第? 152 条?及《土地管理?法》第 59? 条、第 6?2 条之规定?，宅基地使用?权的取得是农?村集体组织成?员向集体组织?申请，由乡政?府审核，获得?县级人民政府?批准从而取得?宅基地使用权?的行为。合法?取得宅基地使?用权要求申请?符合土地利用?规划，且符合?一户一宅原则?，非为出卖、?出租住房后再?申请宅基地的?情形等条件。?物权立法几经?波折，宅基地?的取得最终以?无偿为原则，?实现了对农民?生存利益的最?大化保障。 ?农村宅基地使?用权取得制度?主要是指初始?取得，包括农?村宅基地使用?权的取得主体?、取得条件、?审批程序等的?法律规定。 ?关于农村宅基?地使用权的取?得主体，农村?集体成员是有?权利申请宅基?地的当然权利?主体，而一般?又以户口作为?认定农村集体?成员资格的标?准，如 20?1X 年《广?州市农村村民?住宅建设用地?管理规定》第? 9 条、2?01X 年《?上海市农村村?民住房建设