房屋租赁中优先承租权的个问题.docxVIP

房屋租赁中?优先承租权?的 6 个问题在实务中，优先承租权?权是令不少?法律人头疼?的大难题。李双庆法官?的这篇文章?，详细分类汇?总了关于优?先承租权的?各项规则，结合相关案?例细致阐述?优先承租权?的取得、行使、丧失和保护?，并强调了需?要注意的特?殊难点，相当实用，必成为助力?相关法律实?务的利器。案例12012年?5月23日?，原告A公司?（出租方、甲方）与被告B公?司（承租方、乙方）签订房屋租?赁协议，约定甲方同?意将某号房?屋租与乙方?，租期自20?12年5月?25日至2?014年5?月24日。租赁协议期?满，如甲方继续?出租房屋，在同等条件?下乙方有优?先承租权。2014年?6月10日?，原告诉至法?院，请求判令被?告将涉案房?屋腾空交还?并支付原告?2014年?5月25日?至实际腾退?房屋之日的?占有使用费?。被告主张合?同约定了优?先承租权，故被告对房?屋进行了大?额的装修，合同到期后?愿意续租房?屋，不同意原告?诉请。庭审中原告?提交了房屋?产权人北京?C公司出具?的证明一份?，证明涉案房?屋为北京C?公司所有，2012年?1月1日将?涉案房屋出?租与原告，租期至20?14年12?月31日止?。现租赁期即?将届满，原告无法继?续出租给被?告使用。一审法院认?为：房屋租赁协?议已于20?14年5月?24日履行?期满，就续租事宜?双方未达成?一致，被告理应在?期满后按照?约定将房屋?腾退并交还?原告，并负担腾退?之前的房屋?占用费；关于被告提?出的享有优?先承租权、租赁期对房?屋进行装修?等不同意腾?退房屋的抗?辩事由没有?法律依据，不予采纳。判决被告将?涉案房屋腾?空交还、支付原告房?屋占用费。一审判决后?，被告上诉。二审法院认?为：被告主张其?有优先承租?权，应继续承租?涉案房屋。优先承租权?系双方约定?之权利，而非法律规?定之权利。依据双方协?议约定，被告享有优?先承租权的?条件是原告?继续出租涉?案房屋且需?在同等条件?下。现被告并无?证据证明该?两项条件成?立，故其关于优?先承租权的?主张，法院不予支?持。最终判决驳?回上诉维持?原判。案例 22011年?12月29?日，原告耿某与?被告北京D?公司签订商?铺租赁合同?，约定耿某承?租公司所有?的某商城某?号商铺，租期自20?11年12?月29日至?2012年?6月27日?。双方约定，耿某在同等?条件下，自2009?年5月28?日起享有所?承租商铺2?0年的优先?承租权；本合同租期?届满前，公司向耿某?出具交款单?，耿某签收交?款单后，按照交款单?规定的条件?向被告交纳?下年度租金?及相应费用?后，本合同延续?，如耿某未按?上述约定与?公司续租的?，视为自愿放?弃此铺位的?优先租赁权?，本合同租期?届满后自然?终止。该合同到期?后，耿某按照公?司的通知交?纳租金至2?013年6?月27日。2013年?2月，公司再次向?耿某出具交?费通知，通知耿某于?2013年?3月13日?至15日交?纳2013?年度的租金?及综合管理?费，逾期未交且?已超过10?天的，将视同放弃?铺位处理。?2013年?5月6日，耿某诉至法?院，要求公司按?照合同约定?将涉案商铺?继续租赁给?其经营。公司辩称曾?于2013?年2月通知?耿某交费，但耿某未在?约定时间交?费。之后，公司根据实?际情况确定?了楼层改造?方案。耿某于20?13年4月?底又找到公?司要求交费?，但因楼层整?改方案导致?公司不能再?与耿某续签?原合同。故不同意耿?某的诉讼请?求。耿某认可是?在2013?年4月去交?纳租金，公司未收取?。法院认为：商铺租赁合?同于201?3年6月2?7日到期，现原告要求?被告与其续?签租赁合同?并非继续履?行原合同的?行为，而是另行订?立合同，合同签订与?否应当由双?方当事人自?行协商，故对耿某主?张公司与其?续签租赁合?同的诉讼请?求不予支持?。优先承租权?并非法定权?利，而系双方租?赁合同约定?之内容，根据合同相?对性原则，若耿某认为?公司侵犯了?其优先承租?权，可以依据合?同要求被告?承担相应的?违约责任。最终，法院判决驳?回原告诉讼?请求。一审判决后?，原、被告均未上?诉。一、优先承租权?的法律性质?优先承租权?的法律性质?，有约定权利?说和法定权?利说两种观?点。约定权利说?认为，优先承租权?是合同双方?在合同中约?定的承租人?在原租赁合?同到期时，享有在同等?条件下请求?出租人与其?优先订立新?租赁合同的?权利。约定权利说?认为我国法?律及司法解?释对优先承?租权并未规?定，民事当事人?主体平等，缔约意愿自?由，只有当事人?在合同中约?定了承租人?享有优先承?租权时，根据意思自?治原则，承租人才有?权主张，出租人也才?负有同等条?件下与承租?人优先订立?新租赁合同?的