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浅议会计在房地产筹资与成本控制中作用 　　中图分类号：F235文献标识：A文章编号：1009-4202（2012）04-000-02 　　摘要随着房地产业近年来的蓬勃发展，在国家产业结构中的地位越来越重要。财务管理是房地产经营管理中的重要一环，起着核算与监督的作用。2010年，国家陆续出台了一批房地产调控政策，使房地产行业遭遇“严冬”，作为企业经营管理的参与者，财务人员更应该帮助企业领导出谋划策、渡过难关，本人仅就此问题提出自己的几点认识。 　　关键词房地产会计经营管理控制 　　房地产企业是从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产经营是指房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和。它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。房地产开发企业的资金运动在不同阶段表现为不同的资金形态，形成资金的循环与周转，会计应适应不同阶段的资金运动需要进行会计核算。 　　一、房地产会计的职能及特点 　　房地产会计是运用会计的基本原则和核算方法，对房地产开发经营的全过程进行反映和监督的管理活动。具有多样性、核算对象具有开发经营周期长的特点。 　　二、房地产会计在企业经营管理中的主要核算内容 　　一般情况下，房地产开发过程主要分为投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。筹集资金主要集中在开发前期工作阶段，而对于成本控制则涉及开发过程的每个阶段，要保证有足够的资金开发建设并及时销售，实现资金回笼，同时力争工程成本不突破预算，并能按合同及时支付工程款，需要会计对各项融资方式做到心中有数，并对成本费用进行归集，制定相应措施，下面着重论述资金筹集与成本控制这两个方面。 　　三、新形势下房地产会计在筹资与成本控制中的作用 　　（一）资金筹措与风险分析 　　房地产资金筹措应遵循以下原则：安全性、经济性、可靠性。随着房地产市场的逐步完善和我国金融业的逐步发展，资金筹措的渠道越来越多。主要有：利用自有资金、向金融机构贷款、发行债券、预收房款等形式，对于股份制公司，还可以发行股票。企业在实际操作中，应选择最有利于自身发展的方案进行选择。 　　首先，企业应分析房地产开发项目的资金需要量，编制资金使用计划，资金使用计划应根据开发项目方案、施工及进度要求、不同阶段的开发工程量及资金需要量等进行编制。尤其是大额资金支出，一定敲定使用时间、每次使用额度等关键性问题。编制资金使用计划可以了解和得到不同时期与阶段的总资金需要量与自有资金之间的差额，这种差额就是房地产开发项目所需筹集的资金。 　　其次，在估算出所需资金量后，企业根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在以上资金筹措的渠道中选定资金来源。首先要确定利用企业自有资金和从企业外部进行融资二者之间的比例，其次是确定从外部融资的渠道和方式。 　　最后，在初步确定资金来源后，还要进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本较低、融资风险较小的方案。 　　1．资金来源可靠性分析 　　分析资本金和债务资金供应是否落实可靠，应力求资金投入时序与项目建设进度和投资使用计划相匹配。 　　2．资金结构分析 　　最佳融资结构是指房地产开发企业在一定时期内采取不同融资渠道与方式进行融资时，加权平均资本成本最低的各种资金来源的构成及其比例关系。应合理确定内债与外债的比例、政策性银行与商业性银行的贷款比例、信贷资金与债券资金的比例。 　　3．融资成本分析 　　融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。一般包括资金筹集费和资金占用费，融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。如成本过高，则应适度控制融资规模。 　　4．融资风险分析 　　在融资阶段中，风险规避与控制是一个不容忽视的问题。为了使融资方案稳妥可靠，需要分析融资方案实施中可能遇到的各种风险因素，及其对资金来源可靠性和融资成本的影响。通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。 　　在不同时期，资金筹集的主要方式也不尽相同，在房地产市场普遍被看好的情况下，预售或预租是资金筹集的最好方式，而在购房者观望情绪浓厚时，则应尽量通过银行贷款融资、发行债券融资（股份公司可发行股票）、房地产信托融资等方式筹措资金，财务人员应在资金筹集过程中，努力帮助企业管理者出主意想办法，分析比较各种融资方式的利弊，力争使融资成本最低。 　　（二）管理与控制成本 　　房地产开发的成本管理分为项目开发成本和期间费用两部分，成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划，具体操作时，应结合本企业经营管理部门指定的项目管理规划制定财务部门的成本计划，并做好事前控制。