花样年板桥项目策划报告打印稿：花样年2010G48地块营销策划方案 合富辉煌代理的南京花样年项目(中).ppt

客源视角 11年上半年由于限购原因商业项目投资陡然增多，中小型投资客群明显透支，而大型投资客群不明朗； 板桥新城居住格局已基本形成，但商业配套不完善，大众对本地段的商业项目认知有限； 如何领先区内竞争项目把客源快速拓展到全市范围内是本项目成败的关键点。 营销难点梳理 营销核心难点 “花样年”自1996年来，已成功在深圳、天津、成都、苏州等城市留下为业界及客户高度认可的人居经典作品与恢弘伟绩，彰显中国房地产百强企业与港股成功上市企业的实力。本项目为“花样年”在南京的第一个项目，如何实现“花样年”品牌在南京的落地，则成为我们的首要任务 品牌 板桥新城目前居住格局已经逐步形成，但在商业部分仍以社区商业为主，缺少高端商业配套，大众对本地段的商业项目认知有限。本项目推广的关键在于如何提升板桥地段的商业价值，实现本项目的高端形象 形象 本项目计划今年11月上市，距离目前来说时间很紧，必须实现的是短时间有效蓄客的问题 蓄客 所有这些问题都需要营销来解决 那么如何营销？ 第三部分 项目营销策略及计划 ↘ 第一章：项目创意展示 ↘ 第二章：营销难点及关键点 ↘ 第三章：项目营销策略分析 ↘ 第四章：项目年度蓄客计划 ↘ 第五章：项目方案经济比较 2011年销售目标 按照合富的市场经验估算： 正常市场状态下蓄客量：成交量=8:1 淡季时蓄客量：成交量=15:1 因此合富2011年计划蓄客1500组，以支持花样年南京项目本年度顺利成交 花样年品 牌 价 值 体 系 品牌体验 活 动 体 验 建立南京花样会 社 会 公 益 邀请政府人员 论坛形式 业内人士 论坛形式 —板桥新城推荐会 暨花样年全国商业推荐会 （政府人员、房产局人员） 2、品牌风情 南京需要别样的商业风情 3、品牌高度 城市风情 项目风情 品牌风情 1、总部体验 2、会员积分商业特惠 提升板块价值 提升商业价值 项目会所体验中心 目的 邀请新老会员来总部会所体验 感受 新老会员可以享受商业的积分和特别优惠活动 1、品牌深度 品牌深度——花样年品牌商业全国推荐会 时间：2011.09 场地：江苏省美术馆新馆 内容：邀请政府相关人士与业内人士以论坛形式举办一场板桥新城推荐会——暨 花样年全国商业推荐会 品牌风情跨界—— JAGUAR 捆绑中心项目的汽车客群 JAGUAR——独领都市风骚 JAGUAR是英国轿车的一种品牌产品商标为一只正在跳跃前扑的“美洲豹”雕塑，矫健勇猛，形神兼备，具有时代感与视觉冲击力，表现出向前冲力量与速度。 JAGUAR是不断地给世人带来引领潮流的奢华体验和惊艳感。 任何一个傲立于潮流最前端的经典品牌都有其深厚的文化积淀和坚持不断挑战传统的品质 花样年也正是如此。 JAGUAR代表的具有时代感艺术与花样年艺术地产不谋而合。 惊艳速度JAGUAR名车汇以拥有捷豹的名媛等人士开展主题名车派对  城市风情 品牌风情 项目风情 风情体现生活 城市风情——花样年协办南京第二届国际双年展 时间：2012.09 场地：花样年现场 内容：作为南京双年展场地，以城市商业变迁带动城市发展为题，以项目本身的物业形态为内容参加双年展。体现艺术、商业、城市需求三者合一的理想状态。 品牌风情——名媛模特BarBie show 主题：Angelababy 欧美名模 以芭比装为主题的秀 时间：2011.10 内容：邀请明星Angelababy引爆全场热点提高品牌知名度 以芭比时尚秀来展示花样年集团的国际 、时尚 、活力 和别样性 项目风情——情系 佛罗伦萨风情主题 主题：佛罗伦萨风格 系列活动 时间：2011.11 内容：以具有文化和艺术代表的佛罗伦萨风情为主题 举行专场活动来吸引客户，体现项目时尚文化气息 国际美食沙龙 狂 欢 节 圣 诞 节 营销目标： 通过分析已知目标客户圈层特性比较明显，从销售角度考虑适宜采用小众媒体配合活动使用，另从花样年品牌及项目自身品牌推广需要考虑，适当投放大众媒体，树立高端形象。最终实现准确传达项目调性，塑造产品的档次和唯一性，适当传递节点信息的目标。 实现途径： 大众媒体： 作为树品牌立形象的重要途径，电视和报纸在11年9月-12年9月投放，围绕产品公开、现场开盘等重要节点投放，报纸以《金陵晚报》《东方卫报》为主； 在绕城高速公路与G205交叉口、绕越与宁芜交叉口、马鞍山进南京出入口、绕城与机场高速交叉口，新街口、湖南路、建邺万达广场等建议设户外广告，实行目标客户事业及生活动线封锁，并采用异形，增强吸引力和记忆力，11年9月－12年9月，