z济南青援绿城花园整合营销策略报告书及合作意向书_78PPT课件.ppt

关于青援·绿城花园的传播通路 为什么要全面传播？ 以不同的乐器，演奏同一乐章 多方面渠道去影响目标对象，像交响乐队的作用，以不同的乐器，演奏同一乐章，让广告效果更完美。 第五部分： 青援·绿城花园标识及市场表现策略 03 样板间 浪漫生活家 样板间 品位生活家　 持 续 期 强 销 期 公 开 期 启 动 期 形象导入 文化引导 广告配合 VI设计方案 售楼处装饰方案设计 指示系统方案 销售工具及广告物料 工程配合 售楼处及现场包装 销售配合 销售人员培训 各类销售资料到位 预热造势 推广主题 “优越康居生活领跑者” “郊区化康居生态社区” 市场表现的阶段与主题 持 续 期 强 销 期 公 开 期 启 动 期 形象强化 亮相 广告配合 软文报道 透析沂河岸边的水生态居住现象 沂水康居标准 样板生活小手册 推广主题通过良好的现场形象，体现发展商对房子品质的要求 建立“水意风景家”景观样板 售楼部：体现温馨、亲切、舒适、浪漫感觉 样板房：传统建筑元素的加入，与现代设计理念结合 现场路段：加强指引性，环境的注意力 工地现场：用彩色空飘气球，彩旗、横幅进行有效宣传，打破工地单调的色彩 市场表现的阶段与主题 持 续 期 强 销 期 公 开 期 启 动 期 强势刺激 公关活动 山水摄影比赛 水意风景家绘画比赛 买家追捧 “康居样板生活” 尽情展现滨河居住风情，创造康居生活新典范 ---“健康舒适家” 倡导人性化居住概念，创造舒适、亲切居住空间 ---“浪漫生活家” 尊荣展露人生，优越尽显悠然---“水意风景家” 市场表现的阶段与主题 持 续 期 强 销 期 公 开 期 启 动 期 持续延展 再度冲刺 客户联谊活动 星级物管顾问 双语幼儿园 客户会 样板间 市场表现的阶段与主题 市场表现策略 7月-12月 时间段 市场表现周期/目标 关注度 蓄势 铺垫期 保持形象 形象 维护期 促进销售 销售 持续期 促进销售美誉度 收尾 清盘期 知名度认知度 形象 树立期 开盘 2010年7月—12月 2011年1月—6月 2012年1月-5月 媒介组合策略 蓄势铺垫期 形象树立期 形象丰满期 销售持续期 收尾清盘期 报纸 活动 户外 DM 特殊媒体 销售物料 内刊通讯《绿城会》 三维电视动画 VI系用具 沙 盘 户型模型 看楼车 楼书 折页 海报 展板 易拉宝 手提袋 绿城花园设计任务书 （一）销售物料类 销售物料类要求——售楼处投入使用前制作完毕 名片、折页、VI系列用具、手提袋、绿城花园置业会员卡 沙盘、户型模型、三维动画专题片 楼书、客户通讯《绿城会》 《认购协议书》、《商品房买卖合同》、预售许可证 售楼处内外部包装、工地围挡包装、户外广告牌及导示牌 项目现场导示系统 围墙 项目周边道路灯杆旗 售楼处及样板间装修配置 营销中心、样板楼间、长安路两侧、示范园林的施工以及装修 （二）现场包装类 绿城花园销售准备 附件：全案策划和销售代理合作方式 绿城花园全案策划：济南嘉瑞伟业房地产营销策划有限公司 营销策划案例：沂河明珠、东方名城、东方巴黎城 绿城花园销售代理：临沂尚美家房地产经纪有限公司 本项目规划建筑面积约10万平方米，约850套房源。 假定委托销售面积5万平方米，委托合作基础均价按1850元/平方米，委托标的额9250万元。 假定2010年8月份开工，10月份售楼处投入使用，竣工交付日期2011年底，委托销售周期：15个月。月平均销售额：600万。 绿城花园基础营销费用核算 销售周期：15个月 月均销售额：600万元 (一)人员费用核算： 1、工资薪金： 销售经理：2000元/月 销售副经理：1500元/月 销售秘书：1200元/月 置业顾问：6名 1000元/月/人（计6000元/月）100万元/月/人 策划经理：2000元/月 策划师：1500元/月 平面设计：1800元/月 行政人员：1200元/月（负责银行贷款、合同备案、客户管理） 后勤人员：800元/月 （负责保洁、售楼处看守、销售人员伙食） 租 房 费：500元/月（便于统一管理） 电话费用：500元/月 办公费用：1000元/月（含电脑及耗材等） 交通补助：500元/月 备注：以上人员工资未包含营销总监。工资薪金小计:20500元/月 折合佣金点数:3.4‰(小计1) 2、业务佣金： 销售经理2‰ 副经理0.7‰ 销售秘书0.1‰ 置业顾问2‰ 策划经理1‰ 策划师0.3‰ 平面设计0.2‰ 团队活动基金0.1‰ 折合佣金点数:6.4‰(小计2