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基于房地产宏观调控下土地开发整治研究 　　摘要：房地产宏观调控是维护社会和谐的重要行为，土地整治是房地产行业的起点。分析了土地整治的相关特点和存在问题，提出了一些配合房地产调控政策的整治措施。 　　关键词： 　　土地整治；旧城改造 　　中图分类号：F2 　　文献标识码：A 　　文章编号：1672-3198（2012）07-0055-01 　　 土地开发一直是我国关注的一个重点工作，2011年国务院及其下属机构出台了大量关于土地整治的文件，2011年土地政策的基调是惠民，一方面在农村土地整治方面需要以农民利益为重，所有土地整治行为都要围绕着对“三农”优惠来展开，确保耕地的红线不被触及。另一方面城区土地整治要以确保保障性用房为主，坚持房地产宏观调控不动摇。有限于文章的篇幅，本文研究的重点是城区土地整治开发，在房地产宏观调控下如何采取土地整治措施。 　　1 土地整治与地方财政 　　从目前来看，土地出让相关行为是地方财政收入的支柱。2011年全国土地出让金超过2.7万亿元，在房地产调控趋严的背景下出让金整体再创新高。而土地出让之后的房地产开发也是地方财政收入的一个主要创收点。房地产行业涉及的税收除所得税外，所有大额税收收入都由地方政府支配。因此土地整治工作对于地方政府而言具有非同寻常的意义。但是由于土地牵涉的利益面比较广，在整个流程中如果稍微处理得不妥当就会导致矛盾激化。国家在城区土地整治尤其是拆迁方面出台了一系列的政策，防止拆迁中出现的各种问题。然而在我们实际操作过程中，我们却看到了大量的暴力事件出现，整个社会的和谐受到影响。国土整治应该是一项综合性的工作，我们需要考虑的不应当仅仅是财政收入，更应当将地区的社会效益、经济效益以及生态环境放在首位，要结合本地经济发展以及技术条件来确定整治的策略。 　　2 土地整治的特点 　　第一点正如前文所述，土地整治具有综合性，它的出发点不能太单一，要符合整个地区规划以及与社会经济环境相适应。在进行整治时会对不同部门产生不同的影响，在这种情况下，我们要正确衡量各种利弊。不同层面土地整治所应当考虑的范围也不一致，因此这种综合性在目标和考虑因素方面都具有多样性的特点。 　　第二是具有战略性，这一点是由其目标的综合性特点而决定的。我们在进行土地整治中，应当站在整个区域的社会经济发展为出发点，做出正确的决策。土地整治开发应当朝着有利于国民经济结构调整，改善整体环境的方向发展，在一定时期内，土地整治将会是该地区内经济发展的一个基础性的举措，对其社会经济发展方向有着重要的影响。 　　第三点是地域性，土地都是不动产，并且有明显的区域划分，因此具有明显的区域性。而不同地区之间的经济社会条件差异较大，需要考虑很多的因素。在全局统筹的基础上，应对每个地区采取灵活处理，因地制宜的方式。 　　3 目前房地产土地整治存在的问题 　　3.1 单一部门行动，缺乏部门间的配合 　　土地整治一般是由国土资源相关部门负责，但是在土地整治过程中，涉及的工作却非常复杂。比如说土地整治具有目标性，土地的整治是整个区域规划的结果，为国民经济的发展起到基础性的作用。在土地出让时，相关的市政配套必须跟上。而这一点单靠国土机关是无法完成的，它实际上履行的职能主要是进行规划，进行土地平整等工作，对于其他配套必须依靠其他部门互相合作来完成。但在现实中，我们却会发现经常出现这种情况，一般在新区，市政配套不齐全的地区，国土部门在出让土地的时候往往会向开发商释放出一定的信息，比如市政配套改善等等。而在土地出让之后，负责市政工作的其他部门往往不能跟上，市政配套延迟，导致开发商项目落成后难以实现预定功能。在南宁市某小区在交房后居然还没有与市政燃气管道等联通，造成购房者叫苦不迭的现象。这种行为造成了政府部门的失信，更重要的是对群众的利益带来严重的损害。 　　3.2 土地整治，惠民措施不足 　　房地产已经成为了社会不和谐的因素，为了维护社会安定，政府部门对房地产进行了非常严厉的宏观调控，一方面对需求和供给进行了双打压，而在另一方面大力开发保障性住房，满足低收入者的住房需求。2011年在中央的强压下，1000万套保障性住房开工得到了保障，但这个数据是一个不真实的数据。2010年房地产行业火爆的时候，全国商品房开工也仅仅八百万套，在没有利益驱动下是难以保障1000万套保障性住房开工。目前由于实行招牌挂形式出让土地，廉租房等用地在整个土地出让中所占的比例较低，大部分廉租房都属于配套。廉租房价格低，该用地出让难以让开发商的青睐，地方政府缺乏动力保障廉租房用地，难以从中获利。 　　3.3 资金缺乏，后续管理不足 　　在土地整治中，往往涉及居民的拆迁补偿问题。由于地方财政严重依赖土地出让金，对于居民的拆迁补偿往往难以获得居民满意。这种情