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第一部分 市场环境政策背景 一、2005年1-8月上海房地产开发投资情况分析 房地产整体投资建设规模变化 2005年1－8月，上海市房地产开发投资建设各项指标中，投资额和施工面积仍保持增长态势，新开工面积和竣工面积较去年同期都出现下降，但在8月降幅有所减缓，新开工面积同比去年下降0.9％；1-8月的总投资额为814.4亿元，同比增长9.6％。 2005年1-8月房地产整体投资情况 指 标 2005年1-8月 较2004年同期增减（％） 2004年1-8月 较2003年同期增减（％） 2003年1-8月 投资额 （亿元） 814.4 9.6 743.3 20.9 615.0 施工面积（㎡） 9156.6 13.8 8049.4 15.1 6992.5 新开工面积（㎡） 1852.0 －0.9 1868.8 －15.3 2206.1 竣工面积（㎡） 1122.5 －5.2 1183.9 2.1 1159.1 从上表数据看，国家对房地产市场的宏观调控效果逐渐显现出来，虽然投资额和施工面积仍保持增长态势，但增幅已经较去年下降很多。在8月份，新开工面积和竣工面积都为负增长，更能够体现出上海房地产整体市场一个走势，回落成为市场的主旋律。 2、住宅投资建设规模变化 2005年1-8月，上海市住宅投资额和施工面积同比增幅较去年同期下降较多，增幅同比分别减少16.5和3.1个百分点，住宅新开工面积同比下降10.7％，减幅较去年同期有一定缓解，但住宅竣工面积的减幅有所加剧。 全市住宅投资的各项指标占总量的比重较去年同期水平均有明显降低迹象，其中所占比重下降幅度最大的是新开工面积和投资额，2005年1-8月全市住宅新开工面积占全市比重为76.5％，较去年同期下降8.4％，住宅投资额占房产整体投资额比重为68.9％，较去年同期下降6.4％，由此可见，投资商对住宅物业的投资开发开始收缩，并逐渐转向商业、办公等其他物业类型，分散投资风险。 2005年1-8月住宅投资开发情况 指 标 2005年1-8月 较2004年同期增减（％） 2004年1-8月 较2003年同期增减（％） 2003年1-8月 投资额（亿元） 561.3 0.2 560.0 16.7 480 施工面积（㎡） 7107.0 9.6 6483.0 12.7 5752.6 新开工面积（㎡） 1415.9 －10.7 1586.3 －15.1 1867.3 竣工面积（㎡） 937.0 －9.5 1035.2 －0.2 1037.4 二、2005年上海市商品房市场总体走势分析 2005年1-8月，全市商品房新增供应量走势呈波动状态，在4月份达到峰值，当月供应面积为304.4万平方米，2月份由于受春节假期的影响，新增供应面积最低，仅为74.8万平方米；成交方面看，05年1月份成交面积最大，达到328.1万平方米，2月份受春节影响，成交面积减少近50％，3月份成交面积反弹到266万平方米，4月份开始大幅减少，5、6、7三个月商品房成交面积一直保持在100万平方米左右，成交面积明显萎缩。到8月份，总成交面积又有所反弹，但仍远远低于1月和3月份的成交水平。 从市场供求关系图来看，全市商品房从1－3月份的供不应求迅速转变为4－8月份的供远远大于求，市场形势迅速逆转，这一变化归功于国家宏观调控政策对房地产市场消费产生较大的抑制作用。 自2005年3月份以来，为了遏制上海房价快速上涨的趋势，七部委及上海市政府出台的一系列房产调控政策，已经起到了明显的效果。3月，央行宣布取消利率优惠政策，对房贷实行基准利率，政府宣布商品房2年内转让的需对增值部分征收营业税及附加，对投机购房者起到了一定的抑制效果，但对市场的调节效果并没有立竿见影，3月份商品住宅的均价和成交面积仍然保持在一个较高水平；到4月份下降就比较明显，一方面是由于3月金融及宏观政策的影响，另一方面是因为4月上海各银行开始叫停转按揭，提高一年内提前还贷的违约金，加大了投机购房的成本及阻力；5月份，随着调控政策的继续出台，如商品房2年内转让需全额征收营业税，非普通商品住宅契税的上调并且转让时增值部分需征收营业税，以及别墅二次转让增值税的征收等，使当月的商品房成交量降到了2005年最低，总成交面积不及1月份高峰值的1/3，价格也下降明显；6月份，政策调控对价格的影响更为明显，全市商品房成交均价仅为7252元/㎡，较1月份下降了22.3％，商住宅价格也降到最低点，仅为6424元/㎡，较1月份的最高值9154元/㎡下降了42.5％，价格下降如此明显，一方面是由于少量开发商因为销售和资金压力降低了楼盘价格，另一方面源于中低价房和配套商品房成交比重增加明显所造成的；7月份全市商品房首次开始小幅反弹；8月份反弹较为明显，尤其是商品住宅价