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浅谈在房地产市场中房改房估价问题 　　 　　【摘要】当前房地产市场价格普遍较高，政府几次出台措施甚至非常严厉的措施调节房价，但全国大中城市房价仍然较高，老百姓无法接受，房价中泡沫很多，随时有破灭的可能。更可怕的是原来不显山露水的二手房竟然跟随一手房价格飞涨，甚至超过部分一手房价格，炒作的成分非常大，这给真正需要住房的普通百姓带来更大的困难。房地产估价如果不科学谨慎进行评估，一味追求高估值，即便是真正的反应了市场交易行为，也会助长房价非理性疯涨。 　　【关键词】房改房；房地产估价；合理；市场交易 　　 　　1 目前全国房地产价格都比较高，伴随着房价上升，房地产估价面临估价结果是否也必须水涨船高的问题，还是综合社会实际状况和不同地区人们平均收入水平，制定出合理、科学的价格。 　　结合当今房地产市场交易中房改房估价的问题进行探讨。房改房是国家住房制度改革以来的产物，目的以解决国有企事业单位职工住房困难问题，普遍价格比较低，有福利政策的性质。以洛阳为例，国企职工分配的房改房，也就是福利分房，1996年前成本价648元/平米，1996年后为840元/平米，而且还有工龄折扣，年限折旧，系数调节，一次付款优惠，区域地段价格调整等多种折减方式。1996年前的住房，折后房价一般也就在200元/平米左右，按一套60平米的房屋计算，总价为12000元。随着房地产市场的发展，房价节节攀升，2012年主城区一手房价格涨到6000-7000元/平米，二类地段房价4000-5000元/平米左右。2006年二手房均价1000元/平米左右，2009年涨到2000元/平米，2012年到3000元/平米左右。这样下来，这套60平米的住房成交价达到18万元，涨幅可谓巨大，而且实际成交量还不小，这说明什么问题。一方面是房价失控带来的波及效应，人们有需求，不得不想办法购买。另一方面反应出房改房在火爆的房地产市场中估值是否理智和科学的问题。虽然有大量的成交实例可做参考，而且目前房地产估价主要运用市场比较法，参照附近或相同区位房屋成交价格进行调整，但综合调整后的价格由于多种因素存在，仍然维持较高的价格。以上例说明，估价报告出具结果18万或者更???，从估价原则和方法的角度看，似乎都很正常，不过分，也符合市场真正的交易现状。但我想说的是，这样的估价结果有些超常。设想一下，地段并不占优势，甚至远离城市中心地带的房改房，价格如此高涨，甚至有追赶和超过市区内二手房价格水平的可能。虽然有市场成交案例，反映出这类住房有供不应求的趋势，从而抬高了房价，但理性的分析一下，从房地产估价的真正目的来考虑，应给予更合理、科学的价格较为合适，而非“紧跟市场形势，随时刷新最高价格”为最终目的。以上例说明，结合地段、区位、建筑年代、户型、楼层、建筑结构等多种因素综合调整，合理或者说合适的价格为11万左右较为稳妥。也许实际市场成交价为18万或更高，但从房地产估价专业出发，不应跟风市场高价，而应理性判断，准确定位，才符合房地产估价精神。过高的估价结果反作用于房地产市场交易行为，后续买卖的双方会参考以前交易实例和估价结果，导致价格只涨不跌，越来越高，可以说是恶性循环，更多的人买不起二手房，解决不了住房困难，由于子女要结婚或其他急切原因而不得不想尽一切办法购买的人，也会债台高筑，直接影响到日常生活质量。 　　2 房地产评估价格能否真实，符合实际，需要有正当的程序作为保障，应当遵循相关的国家标准。 　　国家虽然早已颁发《房地产估价规范》，但有的地方的估价办法完全背离实事求是原则，目的只有一个，即千方百计抬高价格。 　　房屋的估价程序主要包括以下内容： 　　2.1 明确估价基本事项 　　2.1.1 明确估价目的：关于房屋估价目的，早已明确为该房屋的市场价格，所谓估价目的即委托方对估价结果的用途。估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。但在实际操作中也不能一味被估价目的牵着鼻子走，或违背估价目的的真正含义。要根据实际情况，结合估价规范，制定合理估价。 　　2.1.2 明确估价对象：房屋评估价格为被评估房屋的房地产市场价格，以及房屋室内自行装修装饰的价格。在实际工作中估价师涉及的房屋估价对象有：1、房屋的区位、用途、建筑面积、结构、建筑年代、户型、楼层等因素的市场价格；2、房屋的附属物如装修、附属设施的市场价格； 　　2.1.3 明确估价时点：估价时点是估价结果对应的日期，它是根据估价目的所确定的。房地产价格形成过程都与估价时点密切相关。估价结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。此外，估价对象在不同的估价时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。 　　2.2 拟定估价作业方案 　　2.2.1 确定估价技术路线：房地产估价的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成