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商丘市鼎泰置业有限公司 金 水 名 城 市场调研报告 郑州北辰房地产营销策划有限公司 2011年11月6日 目 录 一、项目外部环境 2 1．城市概况 2 2.政策背景 3 二、总体市场分析 3 1．2011年房地产市场分析 3 2.成交客户分析——柘城购房人群的变化 4 三、竞争楼盘基本情况 5 1.楼盘基本情况 5 2.竞争项目价格分析 6 四、项目SWOT分析 7 1．优势分析 7 2．劣势分析 7 3．劣势化解 7 4．机会分析 7 5．威胁点分析 8 六、总结 9 一、项目外部环境 1．城市概况 柘城县位于开封、周口、亳州和商丘四市辐射交汇地带，是一个正在崛起中的工业新城。 全县总面积1048平方公里，辖7镇14乡， 1660个自然村，493个行政村，全县161900户，人口92.18万，其中县城人口10万多人。 在商丘市域“一市、一轴、三区”的空间结构布局中，处在以商丘市为中心的中部经济区范围内。随着国家中部崛起战略和黄淮四市发展战略的实施，有利于承接沿海发达地区及周边主要中心城市的产业转移。 　　柘城县城是全县政治、经济、文化中心，重点培育壮大金刚石微粉及制品产业、纺织服装、食品加工、造纸、铝制品、医药保健品、酿造、辣椒加工、林木加工、面粉加工和皮革加工等主导产业，发展柘城县特色经济。根据柘城县“十一五”及2020年经济社会发展目标、战略重点和战略模式，结合县域人口分布、交通网络和城镇体系的空间分布格局，宜采用“一心、双环、两轴、三点”的城镇体系空间布局。 　　“一心”即县城城区，它是县域的极核，县域政治、经济、文化中心； 　　“双环”即内外两个环县公路，它是联系全县各乡镇的主要交通纽带； 　　“两轴”即商周公路和柘睢、柘鹿公路。 　　“三点”即胡襄镇、慈圣镇和安平镇三个中心镇。 　　通过合理有序的空间发展布局，以工业化带动城镇化，推进农业现代化，促进城乡一体化，努力构建农业先进 、工业发达、文化繁荣、环境优美、人民富裕、社会和谐的新柘城县。 近期发展立足于现有老城区改造，新建城区以近期建设项目“一湖两河”开发为龙头，向北、向西紧凑发展。远期城区以向东西发展为主，适当向南北发展。 2.政策背景 1）银行准备金6次上调，3次加息个人按揭利率提升，放款速度慢，放款额度小 2）一二线城市及省会城市限购，房价下行舆论涌现 3）首套房利率提高，二套房首付60%，利率更高 4）异地购房取消按揭 5）保障房大力推行 6）90以下及二套房契税优惠取消 二、总体市场分析 1．2011年房地产市场分析 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强劲增长，房地产开工、竣工面积同步上扬。特别是15万平方以上大盘开始涌现，在售楼盘总量要达到300万平方，超过了商丘任何一个县城，接近商丘市区的在售楼盘总量。从市场成交量上可以看出，宏观调控，特别是主流媒体的大肆唱空未来房地产市场，对消费者预期的购房心理的影响比较大，市场逐步出现观望气氛。由此看见，柘城房地产消费由之前的狂热正回归于理性。 2.成交客户分析——柘城购房人群的变化 如果把柘城房地产开发分区段，则可分为以05年承德花园为代表的柘城第一波房地产开发，以此，旧城改造拉开序幕；09年的黄山小区、金沙、新加坡花园、正大商业街等为代表的第二波房地产开发，当时在售的大小30多个楼盘把柘城的房地产业推入了狂热阶段，大河报曾以专题报道，可见狂热程度；近年以金沙国际，兆邦家园，西城名郡、和谐大街等大盘又掀起了第三波房地产开发热潮。在三次的开发热潮中，以乡镇为主的购买力逐步代替县城购买力成为柘城房地产消费的主体。 热门之余，我们应该冷静看到，柘城，全县不足１００万人，县城常住人口也仅１０万左右。而且柘城是一个工业底子薄的农业大县，占全县人口百分之八十以上的农民兄弟靠人均一亩多的农田难以维计，纷纷外出打工；居住县城的十余万人绝大多数靠“吃皇粮”生活，工资近来虽有提高，但距国家平均水平尚有距离，更别提跟富裕地区相比了。不否认柘城有那么一个“富裕”群体，他们多是由经商户以及“领导阶级”构成，但即使是这样的阶层，在县城的第一、二次房产开发后，也基本上扫荡了他们的钱囊。现在开发商们将目光瞄准的是那些外出务工群体，希望他们能异地赚钱家乡置业，但现实是，全国范围内的工资水平近几年几乎原地踏步，他们的收入除去日常生活支出，一部分人要积攒钱修缮家乡老屋，赡养年迈父母，抚育年幼儿女，留存养老基金，有能力在县城买房只是部分人。而且2011年政策、法规发布与银行货币紧缩政策直接致使政策、市场风险骤升，所以，我们在进行开发同时，应该对市场保持警惕。 小结： 目前，投资需求、新增需求及改善需求并列为住宅三大需求，其中投资需求为最弱需求。柘城的改善需求及新增需求是市场消费主力。 看现今市场供给的楼盘，今后的柘城楼市全面进入