长沙顺天国际金融中心定位及产品打造方案 (NXPowerLite)PPT.ppt

再造·长沙新高度 顺天国际金融中心定位及产品打造方案;前言;报告体系;本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标。;实现目标的项目质素挑战：位于雨花亭商圈（城市副中心），涵盖酒店、写字楼、公寓、商业各类型产品的中小体量城市综合体项目，区域及体量存在挑战。;;项目质素;问题转化：;报告体系;一个城市综合体最重要的，首先就是它所在区域在城市发展中所处的位置。项目所处的雨花亭区域在长沙城市发展中的地位如何？;雨花亭商圈现状：长沙新兴的次级商圈，处于长株潭融城的主方向，未来老中心市区与新城市群落的连接地带。;;雨花亭交通现状：城市主干道韶山路、二环线经过，规划地铁1号、3号线经过，交通发展战略要地。;雨花亭配套现状：传统的砂子塘小学等知名学校依旧覆盖本区域，教育资源丰富，吸引大量高端居住人群，人气聚集。;雨花亭配套现状：金融机构集中，各大银行均有分支机构，沃尔玛超市、餐饮机构一应俱全，1.5公里半径内，商业基础较好。;;那么，雨花亭的未来呢？;长沙发展趋势：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。;长沙发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮。一个国际化的大都市崛起的身影若现。;国际化大都市若现，长沙迎来历史性革新 【升级】【南移】【裂变】成为主旋律…;雨花亭发展趋势：城市向南发展，雨花亭商圈恰好处于新、老商圈的黄金裂变区域，继承城市精华，同时存在无限可能的新生机遇;雨花亭发展趋势：随着长株潭融城及城市拆迁的发展，巨资不断注入，区域高档物业逐渐聚集，区域为城市中心区升级的桥头堡;;;;雨花亭商圈目前属商圈副中心，但未来将成长为新的央极;基于对项目区位价值的理解，来看看项目自身的价值——;地块简介：雨花亭核心区域位置，具备打造超高层标志性建筑潜质。;地块规划详解：16万中小体量综合体项目，物业类型齐全，初步规划高端，有条件打造城市标杆项目。;地块昭示价值：城市主干道的十字路口，城市绝版地段，雨花亭区域核心所在，人流集中，昭示性强。;地块交通动线：韶山路将是本案的车流主要聚集区，与南侧万博汇3期接壤区，将是本案人流重要聚集区。;地块驱动价值：本案与万博汇一起，将成为未来雨花亭商圈发展的核心驱动力。;地块价值小结：;项目质素界定小结：;问题转化：;综合体模式研究;案例一：均衡发展模式——北京华贸中心;出现于国际大都市，有的足够的商业和商务市场支撑; 优越的地理位置，位于商业区核心区，依托CBD; 良好的交通环境; 超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”.;超高层写字楼部分 楼高：80层，标高333米； 单层面积：2500㎡； 电梯：34部进口日立高速升降梯； 停车场：地库二层，共900个车位。;城市已经或者即将进入一个服务业为主的后工业时代，产业簇群已形成，写字楼市场有客户（产业）支撑； 优越的地理位置，城市的商务/金融区中心/未来商务核心区； 区域具有较大的发展潜力； 具有良好的可视性和标志性。;案例三：酒店驱动型：——上海商城;北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。; ;解析一：不同类型的物业在聚核体中承担不同的功能;解析二：聚核体不同发展模式下的收益特征;掌握了项目内因之后，我们来看看项目发展的外因——;报告体系;思维导图：;长沙房地产发展概况;;资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理;长沙房地产发展概况;长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价格跃升的最佳时期。 楼市板块格局：东南西北四面开花，长株潭融城市带动城市向南发展，本案将作为南移的第一承载梯队。 长沙房地产市场表现：成交量比09年稳中略升，成交价格在调控波动微涨。长沙房地产市场在政策调控中平稳上升。 楼市特征：伴随城市升级，长沙迎来综合体时代。超大规模综合体中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世纪城，中有万达，西有奥克斯的局面。;长沙房地产整体市场;长沙房地产整体市场;长沙房地产整体市场;长沙房地产整体市场;长沙房地产发展概况;长沙房地产整体市场;喜来登酒店作为长沙酒店的最高标杆，其经营收益远好于其他5星级酒店，长沙酒店行业求新、求高现象异常明显。;长沙房地产整体市场;长沙写字楼发展阶段：目前长沙写字楼市场处于高端专业写字楼时代。; ;长沙房地产整体市场;长沙房地产整体市场;长沙房地产整体市场;长沙房地产整体市场;;