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梓园路项目营销执行方案 第一部分 市场状况 项目情况 位置：项目位于梓园路北段。 所属物业：紫金苑临街2、3层整层及少量一层。 建筑面积：单层约2000㎡，宽约80米，进深约18-25米。 项目四至：项目西面临街，即梓园路北段，东为紫金苑小区，东面暂不临街，因此暂不具备商业价值。北面紧邻紫金苑小区次入口，南面为单位宿舍。 项目地势：无高差。 项目商业现状：项目处于闲置状态。 项目商业交通组织：2、3层商业设置有3个楼梯出入，2台电梯，主要进出口是一层的专用电梯厅即上述的一层部分物业。出入口虽不少，但楼梯的设置更多的是消防功能，而直立电梯的设置导致经营定位一定程度受限。 项目所在商圈概况 梓园路北接人民中路，南通劳动西路，西靠芙蓉中路，东临韶山北路，与城南中路共同构成侯家塘街道内部的十字主干道，餐饮、服饰、休闲等业态服务于沿线众多社区居民、省儿童医院的就医人群和以购买中低档服饰的目的性消费人群。据长沙市政府布局规划，梓园路将作为侯家塘商圈的重要组成部分，力创精品服饰一条街，共同打造“长沙客厅”。梓园路的商业发展值得期待 梓园路北起人民中路口，南至劳动西路口，中间与小林子冲路、城南中路交叉，是贯穿侯家塘街道辖区的一条主要道路。全长约1.8公里，双向两车道。经过该路段的公交线路有11、101、105、116、143路等。 1.商业发展现状 ● 梓园路社区集中，主要有中南石油局、市化工研究所等众多企事业职工宿舍及长塘里、廖家湾等混合型社区。周边社区居民为其消费人群的主力消费群体，省儿童医院带动了周边餐饮、儿童服饰等业态的发展。 ● 小林子冲至城南中路，该段西侧长塘里社区设有防护栏，制约了人群的流动,致使临街商铺通达性受阻，并且长塘里社区内大多住宅底层私自改为商用房，以经营餐饮和生活配套为主，进一步影响临街商铺的经营。东侧廖家湾社区为长沙早期农转非的安置区，社区建造年代久远，现在以流动性租住人口为主，收入水平和消费能力较低，又由于该段商铺均系民房改造，且分布较为分散，因此整体商业氛围较差。 ● 城南中路口至人民中路段聚集了省人民政府机关、芙蓉区交警大队等单位职工宿舍，消费能力强，整体经营状况较。2.?经营业态 ● 劳动西路口至红旗广场段业态主要是日用零售、餐饮、服饰。省儿童医院带动了周边小型餐饮、中低档服饰的发展。 ● 小林子冲至城南中路段的商铺物业形象相对较差，商铺均系民房改造，业态以小型餐饮、家居建材、低档休闲为主。 ● 城南中路至人民中路段物业形象较好，商业连续性强，整体经营状况较好，主要经营日用零售、餐饮、休闲娱乐。 ● 服装行业占总业态的21%左右，以经营中低档服饰为主，主要集中在省儿童医院、机械研究所对面、省建机公司宿舍沿线。 ?3. 租金水平 经实地考察，项目段即梓园路北段商铺租金与上表数据对比略低，如项目对面租金约为150-200元/㎡。 另经调查发现： ● 省儿童医院段聚集了大量就医人群，人流量大，租金水平相对较高，为300元/㎡·月左右。 ● 小林冲路口至城南中路段的长塘里、侯家塘、廖家湾等以纯居民为主的社区，底商均系民房改造，物业形象差，租金水平为40-60元/㎡·月。 ● 临近人民中路的省建机公司宿舍底商商铺物业面积小,为10-20㎡，因人民中路的湘雅二医院聚集了大量目的性消费群体，租金较高，为200-300元/㎡·月。 ● 该路段与劳动西路、人民中路交汇处的租金水平明显高于中间路段，呈现两端高中间低的租金规律。 梓园路发展前景 梓园路北接人民中路，南通劳动西路，西靠芙蓉中路，东临韶山北路，与城南中路共同构成侯家塘街道内部的十字主干道，餐饮、服饰、休闲等业态服务于沿线众多社区居民、省儿童医院的就医人群和以购买中低档服饰的目的性消费人群。目前梓园路交通较为拥堵，交警部门拟推多条措施改善交通状况，交通违章整治、交通设施完善、车流合理分流并举，最大限度消除交通拥堵对商业的不利影响。 沿线地产开发活跃，紫金苑、君悦紫园、四海怡家、梓祥苑等项目的建设对梓园路的消费环境将有所改善。据长沙市政府布局规划，梓园路将作为侯家塘商圈的重要组成部分，力创精品服饰一条街，共同打造“长沙客厅”。梓园路的商业发展值得期待！ S） 大区位位于长沙城市核心，地段好，价值较高； 梓园路将作为侯家塘商圈的重要组成部分，精品服饰一条街，共同打造“长沙客厅” A商场缺少明显的主入口，门头不突出导视性不强。 B从现有柱网分布来看，许多柱网不在同一轴线上。这将会为商业销售及经营时商场通道划分带来较大问题。 C靠近住宅面剪力墙过多，商铺划分不方便，影响商业价值兑现。 D楼梯设计问题。现有总共三部楼梯靠边两部楼梯出口均对小区内部。有消防价值无商业价值。另外中间一部楼梯入口在一层内部，不利于引导人流导向二层商铺。 梁过多过密，商场二次改造如装扶梯会受到较大影响