土地出让转让的政策与实务.ppt课件.ppt

土地出让转让的政策与实务;土地出让转让的政策与实务 一、土地供应方式与土地产权设定 二、土地出让的方式与程序 三、土地出让合同的有关问题 四、土地转让的政策与规定 五、土地出让转让的几个实务问题 ;土地供应方式与土地产权设定;国有土地供应;无偿供地与有偿供地的范围划分;土地产权设定方式与类型;二、土地出让的方式与程序;（一）土地出让方式;协议出让范围:;续： （3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外； （4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式； （5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。 ---对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。;招标拍卖挂牌出让范围;如何确定招拍挂的具体方式？;招拍挂出让程序;协议出让的几种情形;供地环节协议出让国有土地使用权的一般程序;其他协议出让的程序;三、土地出让合同的的有关问题;出让合同的性质;合同认识1：合同主体;合同认识2：标的的约定与描述 ;合同认识3：土地交付时间与土地使用期限 ;合同认识4：土地出让金交纳的约定 ;合同认识5:用途改变与规划调整;合同认识6：提前收回土地使用权的约定;合同认识7：使用年期届满的处理;合同认识7年期届满的处理（续）：;合同认识8：改变土地使用条件的约定;合同认识9：投资强度（工业）、竣工时间等的约定 ;合同认识9：户型面积、房价等限制（两限房）续;合同认识10：闲置土地;四、土地转让的政策与规定 ;;转让的类型：;出让土地使用权转让应具备什么条件？如何理解？;股权转让与土地使用权转让的辨析 ;土地出让转让的几个实务问题;关于划拨土地使用权及其权益价格 1.划拨土地使用权 2.划拨范围与划拨用地目录 3.划拨土地使用权权益与价格：谁的权益？如何衡量？ ;2、综合用地如何界定？出让年限如何确定？ ;3、招标拍卖挂牌出让工作中，毛地和净地出让有什么不同？毛地出让应注意什么?;4、联???申请应如何处理？;5、申请人竞得土地后拟成立新公司进行开发建设应如何办理？;6、招标拍卖挂牌出让成交的时点如何认定？;7、竞买保证金的性质？;8、原划拨、承租土地使用权人能否申请办理协议出让？应当如何办理？ ◆ 原划拨、承租土地使用权人申请办理出让手续的，分别按下列情形处理： （1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续； （2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。;续一： ◆原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请： ◆市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。 ◆地价评估 市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。;续二： ◆ 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。 ◆申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定： （1）不改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格 （2）改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格;9、、 划拨土地使用权转让能否办理协议出让？ ◆划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。 ◆原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请： ◆市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进