土地征用与房屋拆迁管理法律制度课件.ppt

土地征用与房屋拆迁管理法律制度 〔资料〕建设部2002年1—8月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面。另据建设部统计，2002年1—7月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26人死亡，16人受伤。 2012年11月21日下午，位于浙江温岭火车站前未开通的大道上，四间楼房巍然矗立在路中间，其中两间还住着居民。尽管路还没有正式开通，但是有一些车辆经过，都得绕着房子通行。据了解，中间两间为同一户人家，属温岭市大溪镇下洋张村。有两间住户已同意拆迁，考虑中间两间住户安全，遂没有全部拆除。据附近居民称，住户因补贴的钱未能达到他们的要求，没有签署拆迁同意书。 唐福珍因拆迁自焚事件（2009》11） 自焚当天 房子即被拆除 上海最牛钉子户 南宁最牛钉子户 中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获赔1258万后开始搬家 ，据说最后拿到1700万（建筑面积779.81平方米，补偿标准达1.6万元/平方米） 广州钉子户 北京（海淀）钉子户 华盛顿的钉子户 《物权法》对房屋拆迁的影响 《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。作为第一部有“拆迁”二字的法律，不仅弥补了房屋拆迁制度没有法律层面上直接规定的缺陷，而且在十个重要原则上给拆迁制度定了调，其影响已经并正在显现。 《物权法》明确了法律对被拆迁人私有物权实行保护，对拆迁中侵害被拆迁人物权的行为进行了禁止，强调要确保被征收人（拆迁人）的社会保障和居住条件，因而增大了拆迁实施难度。 教学目的 了解土地征用与房屋拆迁管理法律制度的发展概况； 熟悉土地征用与城市房屋拆迁的概念与原则； 掌握土地征用的审批权限、土地征用的补偿标准、城市房屋拆迁的方式； 重点掌握土地征用与城市房屋拆迁的程序、补偿和安置的有关规定。 5.1 土地征用 无论是房地产开发还是其他项目的建设，首先解决土地使用权问题。 土地征用和房屋拆迁是土地使用者在获得土地使用权的过程中经常遇到的问题，也是房地产管理立法必须解决的问题。 一、土地征用 土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行政行为。 特征： 法律关系主体双方是特定的，征用方是国家，被征用方是所征土地使用者，即农民集体； 强制性； 补偿性； 土地所有权转移。 申请用地 受理申请并审查有关文件 审批用地 征地实施 签发用地证书 征地批准后的实施管理 办理土地使用证 土地征用程序--申请用地 土地征用程序--征地实施 土地征用审批权限 三、土地征用的补偿 四、征地补偿费的标准 2、地上附着物和青苗的补偿费 按省、自治区、直辖市确定的标准执行。 地上建筑物补偿以集体土地使用权证和农村房屋所有权证登记的合法面积为准计算，构筑物按实计算。青苗补偿按征地时实际种植面积计算。——《重庆市征地补偿安置办法》  未经批准占用耕地成片栽种的一般树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。????零星栽种的一般树木按实补偿。????果园、茶园、桑园、苗圃、花园按当地耕地前3年平均年产值的1.2至1.5倍计算补偿费。????对珍稀名贵树木，按照国家有关规定执行。 ——《重庆市征地补偿安置办法》 下列地上建（构）筑物、青苗不予补偿：????（一）不具有土地使用权属证书和农村房屋所有权证的房屋和其他建（构）筑物；????（二）政府征地批文下达之日后栽插的花草、林木、青苗及搭建的建（构）筑物；????（三）超过批准使用期限或虽未确定使用期限但已使用2年以上的临时用地上的建（构）筑物；????（四）非法占用集体上地修建的建（构）筑物；????（五）大自然野生杂丛。 ——《重庆市征地补偿安置办法》 3、新菜地开发建设基金 征用郊区的菜地， 除了给予土地补偿费外， 用地单位还应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 （新菜地，是指城市（不含县城、建制镇的工矿区）郊区，为供应城市居民吃菜，连续3年以上常年种菜或者养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。 新菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要，向被批准使用城市郊区的用地单位征收的一种建设基金。它是在征地单位向原土地所有者缴纳的征地补偿费、安置补助费、地上建设物和青苗补偿费等费用外，用地单位按规定向国家缴纳的一项特殊