经纬—2007年广州依山地首期天地合院定价策略.pptVIP

依山地定价策略 一、竞争项目分析 价格拉差 历史价格走势图 首层花园价值（计入房价） 露台（计入房价） 天地合院在产品力上较小高层洋房的价值要高 结合托斯卡纳合院、保利地产创意户型等创新户型的经验，类似天地合院的产品在定价上，未加入附加面积部分价值前，其单价是同项目洋房单价的130%-150% 4、折扣体系思考 洋房基准均价5000 + 增值 30% 天地合院维度设置说明 天地合院维度设置 1、市场比较定价法的操作流程 选择对比项目及相应权重 系数计算得出项目合理均价 确定比较因素及权重 比较项目：锦绣御景苑、中坚花园、中坚豪庭、汇港豪庭等 比较元素：周边配套、小区配套、交通状况、自然环境、规划前景、项目规模、规划设计、产品品质、物业管理、区位形象、企业品牌、形象定位等 2、价格拉差制订 价 差 系 统 水平系数 垂直系数 特殊系数 同层户型的系数评定 不同楼层的系数评定 附加值的系数评定 价格拉差设定方法 水平系数评定 景观 主要考虑客厅和主卧的景观、 开扬程度 朝向 主要考虑客厅和主卧的 主朝向 户型 空间尺度、方正度、通风、 采光、功能配置等 安静度 是否靠近马路、小区道路 垂直系数评定 价格拉差设定方法 景观变化 空间差异感 采光通风 心理优越差异 备注：通常情况下，由低到高逐层递加，但顶层单位略往下调 价格拉差设定方法 特殊系数评定 附加面积的大小 不同附加面积的价格评定 一、根据市场数据得出本项目洋房基准价； 二、通过洋房基准价评测得出天地合院（未包括附加价值部分）基准价； 三、利用系数法得出天地合院（未包括附加价值部分）毛坯均价。 四、附加价值部分计算 天地合院定价思路 3、附加值计算 天地合院（未计附加价值）增值比例：40% Part 1 市场情况 Part 2 增加附加价值 附加价值一：私家花园面积以1500元/平方米的价格加入整体楼价中。 附加价值二：多功能面积以每平方为基准单价的30%的价格加入整体楼价中。 附加价值三：露台面积以300元/平方米的价格加入整体楼价中。 附加价值四：地下车库以50000元/个的价格加入整体楼价中。 各单位细化价格计算公式： 各单位系数调整价 花园面积价格 多功能房面积价格 各单位细化价格 露台面积价格 地下车库面积价格 出街面价 付款方式折扣 额外折扣 开盘折扣 领导预留折扣 项目回收价 折扣体系方面，考虑公司方面需设置领导预留折扣；客户方面需设置付款方式折扣以及额外折扣考虑到项目属于第一个项目，为书县引爆销售，需设置开盘折扣 三、项目定价试算 1、 市场基准价格 1.1、 市场价格 4300元/㎡ 中坚豪庭 3900元/㎡ 汇港豪庭 4800元/㎡ 中坚花园 4500~6000元/㎡ 毛坯均价 锦绣御景苑 楼盘项目 市场调查所得，周边项目毛坯均价： 目前荔城主要在售楼盘毛坯单价在3900－5000元之间； 锦绣御景苑新推单位，预计均价接近4800元/㎡。 在售单位20、21栋均价4500元/㎡。 望山单位31栋一梯两户均价6000元/㎡ 考虑项目的整体规划、产品特性、景观优势、发展商品牌、周边配套、交通等因素，我司建议： 根据项目市场定位，目标客户群定位、项目工程等考虑，现阶段周边的直接竞争对手较少，包括：锦绣御景苑、中坚花园等 项目小高层基准均价为5000元/㎡（毛坯） 1.2、 项目基准价 天地合院（未计附加价值）基准均价 6500元/㎡（毛坯） 等 于 2、 天地合院价格试算 14栋 14-1 14-2 14-3 14-4 14-5 14-6 14-7 14-8 15栋 15-1 15-2 15-3 15-4 15-5 15-6 15-7 15-8 16栋 16-1 16-2 16-3 164-4 16-5 16-6 16-7 16-8 17栋 17-1 17-2 17-3 17-4 17-5 17-6 17-7 17-8 20栋 20-1+2 20-3 20-4 20-5 20-6 20-7+8 18栋 18-1+2 18-3 18-4 18-5 18-6 18-7+8 19栋 19-1+2 19-3 19-4 19-5 19-6 19-7+8 天地合院户型分布图 本项目的天地合院是类别墅产品，因此天地合院的定价参考对象为利海托斯卡纳和恒大御景半岛 具体的参考对象为：利海托斯卡纳合院组团、恒大御景半岛别墅 这些参考的对象在价格定制过程中，均设置了景观、户型、朝向、安静度这四大维度 参照这些产品的权重分配和系数设定，再根据本项目的特点，得出本项目天地合院的维度、权重分配和系数设定 在景观方面，由于各户型的景观面有较大的区别，因此这个因素比重较大,所占比例为30% 各户型的开间