律师起草商品房买卖合同若干问题（二）课件.ppt

律师起草审查商品房买卖合同的若干问题(二) ——关于补充合同,以开发商为视角浙江君安世纪律师事务所 唐国华 前 言 补充合同的功能、定位及实务特点 一、补充合同的功能与定位 （1）示范文本往往只具备主要条款，已经不适应需要 （2）补充合同在数量上、重要性上已经不亚于主合同 （3）补充合同条款一般是格式条款 （4）对前沿法律问题的把控与解决 二、补充合同的实务特点：复合性 （1）示范文本与格式条款、协商补充条款并存 （2）合同更新与合同补充\合同变更并存 （3）备案合同与未备案合同条款并存 内 容 专题一、房屋平面图的相关法律问题 专题二、建筑物区分所有权问题 专题三、按揭贷款付款方式的相关法律问题 专题四、商品房交付的相关法律问题 专题五、其他特别约定 专题一 房屋平面图的相关法律问题 名词解释： 房屋平面图 户型图 结构施工图 竣工图 套型平面图 实际交付现状与平面图不一致 不一致原因 1、房产公司作出对业主有利的户型优化调整 2、房产公司内部衔接不畅所致（如户型图对号有误、缺少内部管理等） 解决方案 对该不一致做出有利于房产公司的约定 条款示范 1、附件一“房屋平面图”仅对该商品房墙体中心线以内部分的户型进行标示，除此之外的部分不属于双方之间的约定，不具效力。 2、附件一“房屋平面图”中的框架柱尺寸以该商品房的结构施工图（竣工图）为准。 3、附件一“房屋平面图”中的管线位置以该商品房实际交付时的现状为准。 4、附件一“房屋平面图”未详尽标注或说明该商品房及该幢商品房内外全部管线或其它组成。 精装修的套型平面图与附件一平面图不一致 不一致原因：双方协商一致后的户型优化改动 解决方案 精装修的套型平面图须经业主确认，且约定以该图作为验收标准。 条款示范 双方同意以本补充合同中经买受方确认的套型平面图和《装饰设备标准》为交付验收标准。 拼合户型： 为增加居住的舒适度和户型的合理性，经双方协商同意，前述两套房屋在室内户型设计过程中按一个套型配置各功能空间并实施装修，设计调整及装修完成后，该两套商品房中任何一套均已无法单独满足居住使用要求。 乙方（即买受人）一并购买该两套房屋，并确认将该两套房屋作为一个整体共同使用。根据乙方的要求，甲方（即房产公司）同意乙方将该两套房屋按本《补充合同》约定进行连通改造，连通改造后的户型图详见附件一。甲方已经对该两套房屋连通后的内部结构、单元门及户门朝向、楼层、位置、室内设有的管线及设施、市政基础设施及其他设施、装修及设施配套标准、邻近该房屋所设有的设施设备及可能产生的影响以及其它与该两套房屋相关的情况等向乙方做了详细介绍和说明，乙方清晰地知悉连通后的该两套房屋户型相关情况。乙方不得擅自改变连通改造方案。 双方确认，该两套房屋的连通改造，是根据乙方的要求所做的房屋改造，不构成《买卖合同》第十一条约定的规划设计变更，乙方无权因此提出解除《买卖合同》或要求任何补偿或赔偿。 楼书、模型、广告等宣传资料中的户型图与附件一平面图或实际交付现状不一致 不一致原因 1、宣传资料目的仅供买受人了解考察项目参考之用。 2、因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示。 3、房产公司作出对业主有利的项目优化调整。 解决方案：将宣传资料上的内容约定为要约邀请。 法条链接： 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 ? 条款示范 买卖双方权利义务以合同、合同附件以及补充合同约定为准。凡出卖人就项目的房屋及相关配套设施所作的楼书、模型及广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传资料，仅作为出卖人的要约邀请，供买受人了解考察本项目参考之用。出卖人有权根据项目优化的需要对上述要约邀请的相关内容做出修改，实际以政府最后批准文件及施工图为准。 出卖人所提供的单体效果图系项目部分楼宇设计理念反映，仅作为参考。房屋外墙立面材质选择和色彩搭配由出卖人根据整体协调和单体风格确定，房屋内部结构按照施工图施工。 注意：在宣传资料中醒目处用与资料内印刷字体同等大小甚至更大的字体予以特别提醒，如“本手册