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房屋租赁合同 会计135 201323156 秦宇 一、概念 二、内容 三、范本 四、合同主体的权利义务 五、 合同的解除 目录 房屋租赁合同的概念 概念： 房屋租赁合同，是指承租人与出租人就房屋租赁的相关权利义务达成一致合意，从而签订的协议 房屋租赁的内容 合同的主体 房屋的状况 租赁的期限 租赁的用途 租金支付 房屋修缮 违约责任 范本 C:\Users\Administrator\Desktop\秦宇\房屋租赁合同\房屋租赁合同.doc 出租人的主要权利和义务 1、收取租金的权利 2、同意改善的权利 3、合同解除权 1、依约交付租赁物的义务 2、瑕疵担保义务 3、修缮租赁物的义务 4、出卖租赁房屋的通知义务 承租人的主要权利和义务 1、依约受领租赁物的权利 2、使用权、收益权 3、对新所有权人的对抗权 4、优先购买权 5、合同解除权 6、共同居住人的继承权 1、支付租金的义务 2、依约使用、保管租赁物的义务 3、返还租赁物的义务 “买卖不破租赁”原则 租赁期间内租赁物所有权发生变动的，不影响租赁合同效力，承租人可以以对原所有权人的抗辩权对抗新所有权人。 2000年1月15日，刘某与供贸公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：该公司将其所有的门面房一间租赁给刘某经营，年租金为8000元，支付期限为每年1月20日前，租赁期限为3年。合同签订后，刘某按约向该公司支付了租金。2001年2月，供贸公司由于资金紧缺，决定将该门面房出卖，并向社会发出拍卖公告。同年5月齐某以15万元人民币的价格将此房买下，双方签订了购房合同，并到房管部门办理了产权登记手续。齐某将房买下后，打算自己在该店面经营，遂要求刘某尽快搬出，遭到拒绝，齐某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉，要求刘某立即从该店面搬出，并赔偿其损失。 法院经审理认为，刘某与供贸公司签订的房屋租赁合同合法有效，作为承租人的刘某依合同约定取得了房屋的租赁权。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力。据此，承租人刘某仍享有租赁该房屋的权利，并未侵犯齐某的房屋所有权，遂判决驳回了齐某的诉讼请求。 承租人的优先购买权 租赁期间，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利 案例 　　2001年10月1日，原告王某与被告刘某签订了一份租房协议，约定，刘某将自己的五间门面房租赁给王某使用，租赁期为七年，租金为每年2000元。协议签订后，刘某将五间门面房交付给王某，王某也一次性将七年租金14000元交付给刘某。2003年9月27日，周某要求王某从承租刘某的门面房中搬出，王某方知刘某已将出租给其的五间房屋以30万元的价格卖给了第三人周某。王某即以刘某出售该房没有依法履行通知义务为由提起诉讼，主张优先购买权，请求法院确认刘某与周某之间的房屋买卖合同无效；并要求刘某以30万元的价款将诉争房屋出售给自己。 　　[审判] 　　法院审理后认为，刘某在出售诉争房屋时没有依法履行通知义务，侵害了房屋承租人的优先购买权。据此，依法确认刘某与周某间的房屋买卖合同无效，王某在同等条件下对诉争房屋享有优先购买权。 解除合同 1、不定期租赁合同，双方当事人随时可以解除合同； 2、承租人擅自转租房屋的，出租人可以解除合同； 3、承租人擅自改变房屋租赁用途的，出租人可以解除合同； 4、承租人无正当理由未支付租金累计超过6个月以上的，出租人可以解除合同； 5、承租人利用租赁房屋进行非法活动或者故意毁坏租赁房屋的，出租人可以解除合同； 6、因不可归责于承租人的事由致使租赁房屋部分或者全部毁损，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同； 7、租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，承租人可解除合同。