房屋所有权与抵押权登记课件.pptVIP

权利主体一致原则 房地产设立抵押遵循的原则 一般抵押权 3 一般抵押权转移登记（主体变客体不变） 抵押权转让概念：抵押权人将其所享有房地产抵押权随主债权转给新的债权人，新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利(抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同；抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人）。 一般抵押权 4 一般抵押权注销登记的情形： 1）主债权消灭、2）抵押权已经实现、3）抵押权人放弃抵押权 2）主债权消灭的原因： ①全部清偿、②债务人与抵押权人的债务抵消、③致抵押权人与债务人成为一人 3）放弃抵押权与放弃抵押权顺位的区别：抵押权不复存在，属注销登记；放弃抵押权顺位只是优先受偿的次序列到最后，属变更登记 最高额抵押权 1 最高额抵押权设立 1）最高额抵押权概念：债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 2）最高债权额限度：抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。 最高额抵押权 1 3）最高额抵押设立要件：①申请书、②身份证明、③房屋所有权证书或房地产权证书、④最高额抵押合同、⑤一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其它登记证明 4）连续发生的债权合同证明材料：买卖合同、供货合同、借款合同、票据贴现合同、银行卡合同等。 5）可以将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围。 最高额抵押权 2 最高额抵押权变更 1）最高额抵押变更的要件： ①申请书、②身份证明、③他项权证书、④最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、⑤最高额抵押权发生变更的证明材料 2）尚未确定的证明材料：①确定期间没有届满、②未约定确定期间或约定不明的，设立之日起满二年没有请求确定债权、③抵押财产没有被查封、扣押 3）最高额抵押变更的内容（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意） ：①抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更、 ②坐落自然状况变更、③担保范围变更、④最高债权数额变更、⑤债权确定的时间变更、⑥抵押权顺位变化 最高额抵押权 3 最高额抵押权转移 1）转移前置条件： ①担保债权尚未确定 ②最高额抵押权随全部主债权转移 最高额抵押权 4 最高额抵押权确定 ①约定最高额抵押权随部分债权的转让，应办理确定登记后办理一般抵押权转移登记 ②有一列情形之一，抵押权人的债权确定： ●确定期间届满 ●没有约定确定期间或约定不明确，自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权 ●新的债权不可能发生 ●抵押财产被查封、扣押 ●债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销 最高额抵押权 5 最高额抵押权注销：发生最高额抵押权确定的情形，抵押人和抵押权人正常地履行完债权债务关系后，当事人可申请最高额抵押权注销登记 在建工程抵押 1 在建工程抵押权概念：即抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 ①抵押目的：是为了取得在建工程继续建造的资金，满足本项目的建设需要，其抵押人与债务人须为同一人，一是不能接受以第三人的在建工程作为抵押物；二是在建工程的所有人不得将该在建工程为其它的债务设定担保。 ②抵押权人：具有金融许可的机构 在建工程抵押 2 在建工程抵押权登记性质：是一般抵押权特殊表现形式，不是预告登记中的请求权，颁发“在建工程抵押登记证明”，不是《房屋他项权证》。 在建工程抵押权与预售商品房抵押预告登记的区别： ①标地范围不同、②登记方式不同、③实现效力不同 在建工程抵押 3 在建工程抵押权设立要件：建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证。 在建工程抵押 4 需注意的问题 ①已经设定在建工程抵押的，经抵押权人同意，方可办理商品房预售许可证。开发企业销售已抵押的在建工程时，经抵押权人同意办理抵押注销、商品房合同备案手续，按约定办理预告登记（解除一套登记一套原则）。已经销售的房屋，开发企业无权抵押。 ②开发企业隐瞒预售情况，将已预售的房屋办理在建工程抵押，抵押人不履行债务时，优先受偿的顺序：购房者交付全部或大部分款项后优先、其次是工程款、最后才轮到抵押权的受偿。。 ③竣工后，在主体和客体不变的情况下直接转为房屋抵押权登记。 在建工程抵押 5 在建工程抵押权变更、转移、注销登记参照一般抵押权 谢 谢 各位 ！ 依申请登记原则 1 2 各国启动登记程序形式：申请登记、嘱托登记、径