商业地产PPT万科天津万科东丽湖三期别墅营销报告伟业顾问46页2007年.ppt

媒体发布排期 发布阶段 发布频次 性质 主题／方向 目的 预热期 3篇 软文 板块升值说 以概念带项目，从人文理念为切入点，阐述项目信息。 3版 ?硬广 整版 形象报广1 以阶段推广主题为开场白正式切入市场，解释项目主张的生活概念和方式。 形象报广2 形象报广3 2版 半版 整版 心随动，一路向南。 （外区主形象） 配合户外，形成统一视觉及主题盛筵。 开盘信息 发布阶段 发布频次 性质 主题／方向 目的 蓄势期 报纸及电视媒体 新闻报道 春季房交会报道 当日的现场氛围及销售情况的渲染性报道。 2版 整版 ?版 房交会活动、 五一活动信息 春交会刚好处于蓄势期，将意向客户引导至销售现场。 2版 ?版 整版 卖点篇 以工程进度为基础的卖点广告的发布。 强销期 4版 整版 卖点篇 通过相关广告发布，树立起项目成熟的品牌形象，强势拉动销售。 2版 ?版 整版 活动及优惠信息 营销策略总括 ◆本案的目标消费群分为本区，一汽和长春市两个层面，因此在推广活动和方案上以 这三个层面的目标消费群展开。针对各区市场逐个细分、有效制胜。 推广思路——定向销售、积淀人气 营销区域—— 长春市 推广主题——“儒雅幽静、怡然生活” 推广活动——项目推介会、报广活动等 媒介选择——楼尚等杂志、报纸, 路牌、单立柱等户外媒体 ○体验营销。——蓄势期 选取适当的季节，将样板间开放与景观示范区开放联合，样板房，大景观，超级会所等等“体验手段”，营造出全面的居住感受与实景体验，引发客户购买。 ○活动营销。——蓄势期、强销期 项目临南湖公园配合周边学府的人文氛围以及客群的文化层次，营造有品位的营销活动，增添项目吸引力。 ○反季营销。——淡反期 项目入市之后进入区域内的淡季，反季节的外区域营销活动。为项目营造更多的客群资源。 ○淡季促销。——淡反期 在销售淡季针对疑难户型的折扣，礼品销售策略，蓄积人气，增加投资信心，强势拉动项目销售。 ○价格营销。——强销期后期根据景观朝向及户型房源销售。布局，有区别的对房源进行 合理价格确立，以价格差的策略带动滞后房源销售。 营销策略分述 内部区域营销活动规划 07年5月末 6月 7月 8月 推广阶段 活动创想 预 热 期——形 象 展 示 蓄势期——聚集关注度 6月24日 项目推介 开盘活动 风情摄影展 8月 9月 10月 11月 12月 推广阶段 强 销 期——形成热销态势 活动创想 10.1黄金周 小型房交会参展 书法大赛 巡游摄影 促销活动 淡季——促销期 自驾巡游 盛夏节 外区域推广 推介酒会（预热期） 活动时间：2007年6月29日/2007年7月1日 　　活动目的：把握七，一时机，开盘酒会。一方面，为树立形象，造成广泛人际传播，最大限度的在销售旺季引起广泛关注；另一方面，由于此时节，项目周边气候条件制约，室外活动远不及室内酒会效果好。利用酒会制造出良好的气氛，形成关注。 　　活动形式：除去传统形式上的酒会流程之外，增添更多于意向客户的互动环节。同时，可邀约专家参与座谈，除参加酒会之外，开展三角龙湾夏季旅游，增添项目的影响力与亲和力。 营　销　活　动　分　述 风情摄影展（蓄势期） 活动目的：以摄影展的方式，凸现项目优良文化资源。引发社会舆论关注，通过最为直接的视觉感官，展现项目良好的自然优势，蓄积人气。 活动时间：＊＊期间 活动形式：在社会上广泛征集关于长春景观、人文照片，邀约专业摄影师进行评选 ，由开发商给予奖励的形式，引导舆论关注。 活动地点：＊＊高端商业区 效果链接：高端商业区居民必到之地，能够有效汇聚更多关注目光和目标客群影响力。同时，在这样的环境中举办摄影作品展，也能够树立项目的高端品质，一举两得。 书法大赛（强销中期） 活动目的：借势长春夏季热潮，以新颖别致的趣味比赛，吸引更多的注意。 树立项目与众不同的气质品质，和前期外区域营销活动相互映衬，达到更 为有效的拉动作用。 活动时间 ：2007年9月初 活动地点：＊＊ 活动形式：广泛征集沙雕爱好者、艺术院校学生，专业人士及外埠区域意向大客户可参与。于月亮湾浴场开辟比赛区，设立主题，规定时间，聘请专业评委评选前两名。优胜者可获得