房地产基础知识培训PPT 120页.ppt

7、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？ 房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休憩地、空地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。 房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利拥有。 四、房地产登记相关问题 （三）、转移登记类 * 1、房地产抵押 指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。 2、申请抵押登记应提交的文件 1）《房地产抵押登记申请书》； 2）房地产权利证书； 3）身份证明； 4）主合同和抵押合同； （四）、抵押登记类 四、房地产登记相关问题 * 非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件； 预购的房地产抵押时，应提交本条第1）、2）、3）项规定的文件和房地产买卖合同书。 四、房地产登记相关问题 （四）、抵押登记类 3、预购房地产如何进行抵押登记？ 预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖冾同书等文件。 登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。 * 4、跨区的房地产抵押如何办理？ 跨区抵押的，按各区的顺序依次确定办理抵押登记的部门。即：分属多个分局辖区的房地产区同为同一主债权债务关系抵押担保的，若其中有前一顺序区域的房地产，则最前一顺序的分局为登记部门。该部门到相关性分局备档，并于抵押登记核准当天书面通知相关分局的产权科。 四、房地产登记相关问题 （四）、抵押登记类 * 5、同一抵押物设立若干抵押时如何办理登记？ 根据《抵押贷款管理规定》的规定，以同一房地产设定若干抵押时，抵押人在设定抵押权前，须将设定抵押权状况告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。 四、房地产登记相关问题 （四）、抵押登记类 * 6、土地来源属于行政划拨或减免地价款的房地产抵押登记如何办理？ 凡企业土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押，根据有关规定，其地面建筑物已经合法登记的，可同意单独房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托省市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款，凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。 四、房地产登记相关问题 （四）、抵押登记类 * 7、已抵押的房地产能否转让？ 根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议； 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 四、房地产登记相关问题 （四）、抵押登记类 * 8、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？ 以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。 根据《中华人民共和国担保法》规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。 四、房地产登记相关问题 （四）、抵押登记类 * 9、房地产抵押登记流程图 四、房地产登记相关问题 （四）、抵押登记类 1、调查　　3日 2、审查　　5日 3、核准　　2日 受理申请（1日） 权属调查（10日） 登记（4日） 立卷归档（15日） 收费发证 * 10、按揭贷款流程图 四、房地产登记相关问题 （四）、抵押登记类 借款人 贷款银行 1、借款人必须是具有完全民事行为能力的中国公民及在中国有合法居留权的境外人士； 2、借款人有稳定的职业和收入，有偿还贷款的能力； 3、有贷款银行认可的资产进行抵押和符合贷款银行规定条件的保证人为其担保； 4、已缴纳不低于所购房屋总价30%的房款或在贷款银行有不低于所购住房总价30%的存款； 5、贷款银行规定的其他条件。 1、借款人填写《个人住房贷款申请表》； 2、借款人提交下列资料：身份证明（身份证、户口本或其他有效居留证件）、经济收入证明、购房合同、保证人同意担保的书面意见、已缴房款收据或贷款银行存款单（复印件）； 3、贷款银行对借款人的申请进行评估、审查。 * 贷款银行 签订借款合同 借款合同由借款人和贷款银行双方签订。 抵押登记 1、借款人以所购房屋作为抵押物，借款人与贷款银行双方签订抵押合同； 3、抵押权设定后，所有有关抵押物权属的证明文件均由贷款银行保管并承担保管责任。 2、借款人须到房地产登记机关办理抵押登记手续，设定抵押权； 四、房地产登记相关问题 （四）、抵押登记类 财产保险 1、借款人须到贷款银行指定的保险公司办理抵押物在抵押期间的财产保险； 2、保险合同中要明确借款人的贷款行为是该保险的第一受益人； 3、保险期限不得短于申请借款期限，投保金额不低于借款的本息和。