房地产市场研究报告 2010年清远市房地产市场走势分析住宅.doc

清远房地产市场2010年走势分析（住宅） 一、清远市城区房地产分布状况 清远市住宅主要分布于北江沿岸及新城区清远市政府附近区域，此外离清城区不远的清新县也有相当数量的楼盘。因此，清远市住宅大致可分成三大板块：凤城大桥至北江大桥中心沿江板块、新城区域板块、清新县板块。 详见《区域住宅市场分布状况》 二、清远市住宅市场状况 1.供应情况： 时间 施工面积 （万㎡） 同比 竣工面积 （万㎡） 同比 竣工套数 2003年 137.03 60.11 5234 2004年 198.61 7% 97.36 -33% 1815 2005年 263.45 32.65% 118.03 8.61% 1142 2006年 422.58 60.40% 290.45 151.17% 4459 2007年 577.43 36.64% 192.15 23.57% 2008年 393.48 -31.86% 282.75 47.15% 2009年 983.05 50.64% 271.4 66.88% #市区住宅开发情况表 分析：从上表可以看出，清远在2003年住宅施工面积、竣工面积大幅增加之后，竣工面积在2004-2005年连续两年呈下滑趋势；（主要原因受市场容量小的影响，市场消化力度不足），而06年随着清远经济进入快速发展阶段，房地产开发也同时加快，从06年开始清远施工面积又大幅上升。从近几年住宅市场的状况可以看出，清远住宅市场容量小，楼市发展呈波浪式发展。清远市房地产市场总体表现出较强的不稳定性，这对于开发周期长的项目来说存在着一定风险。 2.销售情况： 分析：从上图可以看出，随着清远市经济的发展，清远消费能力增强，人们改善生活环境的心理需求加强，从04年开始，需求量开始快速上升；但距房地产发达的一线城市的发达阶段还有差距 3.住宅销售价格情况： 分析：从上图可以看出，清远住宅销售价格仍然呈上升趋势，可接受的销售总价也相应提高。主要原因是清远整体经济的持续增长、人均收入的增加、消费力加强等原因驱动了需求量的增加；另外，土地出让全面实行招拍挂导致土地成本增加建筑原材料涨价银行提高贷款条件项目融资成本提高 小户型均价上涨1000元/㎡。 4.住房空置情况： 分析：从上图可以看出，清远近几年住宅空置率相对较大，住宅空置情况与市场供应程度成正比关系，在03及06年供应增加的同时空置率也相对较大，这说明城市市场的承受力是保持在一定量，清远人口及消费水平的发展还需要一段时间的积累。可以看出，清远房地产市场基础是相对薄弱的，受不起大供应量的冲击，对于自身大规模的项目来说，只能突破这一市场层面寻找其它更广阔市场。 三.清远市各板块住宅市场状况 1、沿江板块 重点楼盘名称 发展商 销售面积（㎡） 销售价格 （元/㎡） 销售现状 御水龙庭 清远市市政房管局解决住房办 128－253 均价：（毛坯） 望江5500 侧望江4500 07年3月开始发售，总货量约530套，目前销售超210套，销售比例越50％ 汇景·名居 清远市隆鑫房地产有限公司 145-230 （毛坯） 均价：4900 06年8月开始发售，总货量240套，目前剩余不到60套，销售比例约75％ 金碧湾 清远市泛华金碧湾花园有限公司 157－240 （毛坯） 望江5700 不望江4200 05年开始发售，总户数3241套，尚余最后两栋32层高层预计年底发售 第一海岸豪庭 清远市汇展房地产开发有限公司 127-195 不详 总户数约300户，目前尚未拿到预售证，预计年底开始发售 分析：作为清远市房价最高的板块——清远市中心沿江板块基本上集中了全市的高档住宅。目前该板块的住房均价普遍在3500元/㎡以上，而景观是望江的房屋则要在4500元/㎡以上，比清远市住房均价要高出1000元/㎡以上。部分楼层朝向和景观好的，单价要达到5000元/㎡以上，像金碧湾和御水龙庭这类高端物业，其望江部分单元能超过5500元/㎡以上。 销售情况来看，全江景朝向的房子要比非江景或半江景的房子热销。基本上各楼盘较高、较好楼层的房子都销售一空，销售率达到70％以上，非江景房则维持在45％的销售率。 名次 项目名称 项目板块 销售套数 销售面积 （万㎡） 销售金额 （亿元） 成交均价 （元/㎡） 1 阳光嘉园 东城 1023 15.225 6.12 4017.39 2 金碧湾花园 东城 804 11.37 4.68 4118.05 3 东方巴黎 新城 749 7.29 2.93 4010.51