国有土地征审批制度.ppt

六、关于征地制度 法律规定 《宪法》第十条： 《土地管理法》第二条： 《物权法》第四十二条： 征地满足三个条件： 为了公共利益的需要 依照法律规定 给于适当补偿 六、关于征地制度 区别征收和征用 征收是指为了公共利益的需要，国家把私人所有的财产强制地征归国有； 征用是指为了公共利益的需要，强制性地使用公民的私有财产。 共同点： 不同点：所有权、使用权、动产/不动产…… 现行制度的缺陷： 　征地范围过宽，没有体现“公共利益”的需要 　征地补偿偏低，难以反映土地的价值 　征地安置不落实，难以解决被征地农民的长 远生计 　征地程序不规范，侵害被征地农民的知情权、 参与权、申诉权 六、关于征地制度 没有明确“公共利益”范围 《土地管理法》规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给以补偿。 “公共利益”的范围没有明确界定？ 房地产开发：保障性住房建设…… 商品房的建设…… 六、关于征地制度 征地补偿 《土地管理法》第四十七条： 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 六、关于征地制度 目前的补偿标准 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 土地补偿费：前三年平均年产值的6－10倍 安置补助费：前三年平均年产值的4－6倍 地上附着物和青苗的补偿费：如实补偿 六、关于征地制度 目前补偿标准 土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。 六、关于征地制度 目前补偿标准 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。　被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 一般情况： 　　建设用地：耕地的50% 　　未利用地：耕地的20%左右 六、关于征地制度 补偿标准偏低 北京郊区： 小麦：年产500公斤/亩 8毛/斤=1.6元/公斤： 500×1.6=800元 1000元 30倍：1000×30=30000元 六、关于征地制度 补偿标准偏低 南京、宁波、武汉、石家庄四城市的问卷调查，在包括农民、用地者、政府官员在内的所有受访者中，有71%以上的人认为目前农民所得征地补偿费较低或很低。 据浙江省测算，按杭州市现行城镇职工最低生活保障费标准300元/人·月计算，农民所得补偿一般只能维持8年左右的生计。 （300×12×8=28800元） 六、关于征地制度 补偿制度改进 　 由于按原用途进行补偿，被征地农民难以分享土地利用方式改变带来的增值，也难以分享经济和社会发展的成果。 对土地的补偿：按照征地后土地利用类型补偿，体现土地利用的潜在价值，让农民享受到经济发展的成果。 对房屋的补偿：（天津）取消过去评估确定补偿价格的方法，以被征收房屋同一区位的新商品房作为货币补偿的标准。 六、关于征地制度 安置措施缺乏可操作性 特别是没有形成完整的被征地农民就业促进政策，没有建立起城乡统筹的培训就业机制，没有支持被征地农民培训就业的政策措施，部分被征地农民再就业困难或就业质量过低、无法获得新的收入来源或收入过低、陷入贫困就是一种必然的结果。 房地产开发 建设部《关于调整住房供应结构稳定住房价格的见》：在十一五期间重点发展普通商品房，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下普通商品房（含经济适用房）、廉租住房、限价商品房建筑面积所占比重必须达到70%以上。这些住房的土地供应量也不得低于居住用地供应量的70%。 严格控制城市新增建设用地规模，确保城市基础设施用地和关系民生的居住用地，特别是三类住房用地。 严格落实禁止类和限制类项目的供地（别墅、高尔夫球场）。 七、最近几年政策变化 房地产开发 满一年尚未开工：土地闲置费 满两年尚未开工：无偿收回 开发商建设面积不到三分之一，已投资额不到四分之一，且未经批准停工满一年的，按照闲置土地处置，缴纳土地闲置费。 七、