A-3-1蛇口鹏基创业园项目市场调研报告（终稿）20090408.ppt

目 录 项目区域分析 主干道物业业态分布 南北向主干道： 南海大道 沿途分布了蛇口沃尔玛、紫荆城、花园城等重要商业，招商局旗下的厂房写字楼项目如北科创业大厦、南山大厦、蛇口火炬创业园、蛇口科技大厦等主要写字楼物业也分布在主干道周边。 后海大道 后海大道两旁主要分布了各类型商住物业。 东西向主干道： 东滨路 沿途分布了大量旧式厂房物业，主要用于中低端服装企业批发、仓储、办公使用； 工业八路 沿途分布了大量中低端餐饮、旧式厂房物业及年代久远的写字楼项目； 太子路 景观性道路，靠近海上世界，周边物业主要以商业、住宅物业为主，招商意库创意园位于太子路与工业三路交汇处。 目 录 周边竞争环境分析 周边竞争环境分析 周边租赁现状 周边普通竞争项目硬件配套 周边重点竞争项目硬件配套 周边重点竞争项目分析—蛇口火炬创业园 项目简介： 2001年高交会期间，为全面整合蛇口的科技资源以及社区孵化功能，招 商局科技集团与国家科技部、深圳市政府签署协议，合作建设蛇口火炬创业 园。 创业园包括北科创业大厦、南山大厦、科技大厦、火炬创业大厦、碧涛 中心，以及在建的科技大厦二期、数码大厦。目前，招商地产将统一上报政 府申请税收优惠。如果能够得到批准，入驻企业将能获得部分税收优惠。 周边重点竞争项目分析—蛇口火炬创业园 北科创业大厦三层平面图 南山大厦楼层平面图 科技大厦楼层平面图 科技大厦楼层平面图 联合大厦楼层平面图 联合大厦楼层平面图 联合大厦楼层平面图 蛇口火炬创业园入驻企业 竞争市场租金层级 目 录 项目现状 项目现状 项目四至 项目四至 项目SWOT分析 优势 规模大：总建面积73500平米； 生态：3、4、5栋均带有两层高的空中花园、8000㎡中心绿地广场、2.49低容积率； 空间组合自由：标准层可灵活分割成200-500 ㎡的空间，最大组合面积可达整层1400 ㎡； 周边交通便利：南海大道、东滨路与西部通道、深南大道、宝安大道等交通干道实现同步连通； 商业配套齐全：花园城中心、紫荆城、沃尔玛、农业银行等商业配套。 劣势 昭示面不足：昭示较好的都不临主干道（兴工路一侧），其余方位均有高层建筑物遮挡，不利于项目宣传； 层高：除项目一层层高６米外，其他标准层层高仅3.5米，周边主要竞争对手层高4-4.2米； 政府政策支持：与周边招商局旗下的租赁相比，缺乏政府相关政策的倾斜。 机遇 该片区已经形成了蛇口火炬创业园等中小型科技创新企业的聚集区域，未来该片区有潜力发展成为介于蛇口工业区及南山中心区之间的新兴创意产业片区； 商业氛围的逐渐形成：随着项目及周边办公企业的大量进驻，将与周边现存的商业配套形成较为齐全的商业配套体系（特别是餐饮），项目１栋１层可与花园城１期商业形成片区较为集中的配套商业区。 挑战 周边竞争压力增强：数码大厦（4万）、本案（7.35万）、科技大厦二期（5.1万），加上片区其他待租办公物业总体量将超过15万平米，未来三年内片区办公物业租赁市场竞争压力将大大加大。 金融危机：在目前经济形势下，国际金融危机使众多内外资企业面临经营困难;从实地调查的情况看来看，蛇口片区的办公物业租金水平有所下调（特别是改造型办公物业和旧厂房）。 项目及周边商业租金价格 项目及周边商业租金价格 目 录 项目总体市场定位 蛇口工业区 主要产业 项目总体市场定位 项目主题定位 因此，结合目前周边主要项目的入驻企业性质，以及片区产业发展规划、政府相关政策指向，将项目定位于： 以吸纳高新科技行业为主，创意行业为辅的 　　　生态型科技创业园 项目客户定位 租金定位 市场比较法：租金推算 在参考科技大厦、南山大厦、北科创业大厦、花园 城五期的租金价格及物业管理费基础之上，通过市 场比较法，得出本项目租金价格： 59. 74元/平米 物业管理费参考上述楼盘进行加权平均计算： 12*10%+8.8*20%+4.4*35%+4.4*35%=6.04元/平米 中期租金建议 租赁提示——相关税费 售价推算——市场比较法 售价推算——租金反推法 如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平，那么租金上升的趋势肯定是必然的，而且它会与市场的不同周期的变化处同一数值，这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格。 本项目起始租金设定为60元/平米，年租金增长率设定为5%，租金收益期设定为14年，根据租金反推法计算： 本项目销售均价 = ∑月租金收益*12