京棉项目营销计划书05707提交终稿.pptxVIP

目　录一、市场环境分析（一）宏观市场形势分析 （二）区域市场竞争环境调查分析 （三）启示二、目标客户分析（一）A5-8高档舒适型公寓（二）A5-9时尚活力公寓（三）A5-3写字公寓（四）A5-2商业及A5-3底商（五）综述三、项目价值点分析（一）项目优势 （二）项目弱势四、营销策略核心五、营销进程规划六、价格目标及销售计划（一）项目开发建设规模（二）项目证照取得和开发建设进度（三）放盘进程规划（四）整体销售计划（五）A5-9放盘计划和价格预案七、市场推广核心及阶段工作规划 （一）推广主题　（二）宣传策略（三）渠道策略　（四）阶段性推广策略（五）形象定位、案名及VI设计方向建议（六）推广资源分配策略及控制性预算 　八、销售组织建立及开盘前工作安排 （一）销售体组织结构 （二）开盘前各项销售准备工作九、附件：竞争项目成交备案数据　第一部分市场环境分析（一）宏观市场形势分析 1、2004年市场形势分析（1）市场规模继续快速扩展 2004年全市商品房买卖成交32.98万套，3879.17万平方米，其中商品房现房买卖成交8.91万套，1066.84万平方米（其中住宅1010.9万平方米）。商品期房预售成交24.07万套，2812.33万平方米（其中住宅2642.1万平方米），同比分别增长59.4%，56.2%。 套数（万）成长率面积（万平方米）成长率商品房总成交32.98—3879.17—其中期房成交24.0759.4%2812.3356.2%其中住宅——2642.156.5%办公——4920.6%商业——61.895.8%北京市商品房销售面积1997年为270万平方米，2000年达到956.9万平方米，2004年迅速扩展到3879万平方米。 （2）受土地供应制度变革影响，土地供应增长放缓 2004年土地出让制度变化影响了土地的开发供应，下半年开始，新入市项目比2003年出现明显下降，导致期房批准预售面积首次出现低增长。面积成长率期房批准预售量3434.797%其中住宅2862.855%办公用房211.4943%商业用房182.8-3%（3）住宅市场供求关系短期失衡，销售率大幅提升① 现房销售比率比值成长现房销售面积/当期竣工面积80.6%7.5个百分点其中住宅97.5%12.4个百分点办公用房60.1%19.4个百分点商业用房26.7%-16.5个百分点② 期房预售比率比值成长预售登记面积/当期批准预售面积81.9%25.8个百分点其中住宅92.3%30.4个百分点办公用房23.2%-4.3个百分点商业用房33.8%17.1个百分点（4）价格打破了长达七年的盘整，出现明显上涨信号 ① 商品现房平均售价均价（元/平方米）涨幅（元/平方米）增长率商品现房5053316 6.7%其中住宅4747 291 6.5%办公用房10725 — 0.8%商业用房8403 — -17.5% ② 商品期房平均售价均价（元/平方米）涨幅（元/平方米）增长率商品期房 5986 225 3.9% 其中住宅 5629 376 7.2%办公用房 12865 — 2.5%商业用房14219 — -6.7% 北京商品房售价1997年即达到5400元/平方米，经历了长达七年的盘整，在2004年出现了趋势性变化，房价呈明显的上涨态势。 小结：　总体上看，2004年是房地产相关制度发生革命性变化的一年。土地出让制度、宏观调控政策以及城市总体规划修订等三个方面变 化，将彻底改变房地产业发展的基础。而在同时，由于短期供求关系发生巨变，在推动市场呈现量增价升的空前景气局面的同时，也开始酝酿新的变局，年底调控政策力度加大，进一步推动市场进入了一个高度不确定的转型阶段。 2、 2005年以来的市场走势（1）商品房买卖成交量与去年同期基本持平，2004年高速增长态势发生逆转套数（万）成长率面积（万平方米）成长率1-4月份商品房买卖成交9.7910.4% 1189.3 15.5%其中期房成交— — 784.01 0.1%其中住宅—— 725 -1.2%办公—— 23.56 109.8%商业—— 17.95 -1.5%现房成交—— 405.2 90%（估计数）其中住宅—— 375 90%（估计数） （2）供应出现负增长 2005年1-4月份新增土地供应199.3公顷，仅为2004年全年土地供应的5%（2004年全市通过出让和划拨方式供应住宅用地3993.9公顷，同比增长24.9%）。其中出让住宅用地129公顷，规划建筑面积172.2万平方米，划拨住宅用地70.3公顷，规划建筑面积142万平方米。 1-4月份商品房新开工面积512.1万平方米，同比下降17.2%，增速比2004年同期低39.7个百分点，其中商品住宅新开工面积334.1万平方米，同比下降28.4%，增速比2004年同期低4