【合富辉煌】2010年4月贵阳美的金阳项目物业发展建议278p.2-01.ppt

3）项目东至的210国道，道路形象较差，路面不平整，昭示性不好，怎么样去回避当前这样的现状？以及通过社区的市政道路如何处理? 210国道：建议通过围挡以及高大绿植物遮挡，从视觉上屏蔽此不利因素。或通过与政府合作改造该道路。 社区市政路：把绿色引入空中，让市政路变成小区的一个部分，让其和周围园林融合。 弱化其市政形象，形象上不再是市政路，而是小区业主可用可赏的一个整体。 市场环境研究 房地产市场需求与竞争环境 项目本体研究 本体现状 开发目标 开发能力 限制条件 城市与区域发展环境 其他建议 产品建议 项目定位分析 第一部分 市场分析与项目定位 营销推广 产品及规划建议 第二部分 规划建议及经济测算 产品定位 客户群定位 市场定位 Part 3 ｜本项目定位分析 (准确的定位更能推进项目的发展和利益最大化) 营销推广 1、美的房地产作为外来开发大企业，首先是市场形象需要； 2、项目作为贵阳金阳160万项目，应引领金阳房地产的发展； 3、取别人之优更优，做别人之所无能胜。 依据以上，项目市场定位： 贵阳首屈高端湖景社区 一、市场定位方向： 二、客户群定位方向： 高层——中产阶层、外来客户洋房——中产及部分收入高中产阶层 类别墅——企事业领导、企业中高层、私营业主 写字楼——私营企业、企事业单位集中商业——投资客户、外来大型商业企业 依据市场客户，目前在金阳购买多数为中产阶层，少量高端产品为企事业领导、政府领导、企业中高层、私营业主和外来高端客户。 基于本案竞争特征，以及考虑本项目自身条件、客户群等综合因素，结合销售角度的考虑，对于本项目物业发展建议如下： +高层（补充充容积率）+洋房、特色联排别墅（提高品质） +写字楼（补充容积率，满足市场需求）+集中商业（项目利益最大化） 三、项目产品定位方向： 1、产品定位方向： 周边配套资源【行政、公共配套设施】 行政中心 贵阳一中 贵阳三中 贵阳北站 物流中心 已运营 未运营 金阳新世界教育配套 帝景传说教育配套 世纪城教育配套 金阳医院 省博物馆（拟） 美术馆（拟） 项目地块 项目地块 周边配套资源【商贸、购物】 金阳美食街 绿地联盛国际 金阳红街 金阳乾图中心广场 碧海乾图居民区 世纪城购物中心 已运营 未运营 金龙国际花园风情商业街 会展城A区 会展城B区 红华物流中心 远大沿街商业 周边配套资源【酒店餐饮类】 绿地联盛国际 金阳乾图中心广场 碧海乾图居民区 （5星）世纪金源大酒店 已运营 未运营 （5星）金阳乾图大酒店 （5星）会展城 1号地块 金阳现有项目会所、商业、生活配套配比 项目名称 商业 会所 教育 体量（m2） 是否开放 服务项目 体量（m2） 新世界 90000 否 休闲娱乐 1000 金阳一中国际学校 金元国际 15000 否 娱乐、健身 2000 幼儿园、小学 金龙国际 30000 是 健身房、娱乐室、图书馆、咖啡吧、乒乓球、台球室 2000 幼儿园、小学、中学 观山湖 5000 否 健身、娱乐、休闲 2000 三之三双语幼儿园、金阳一小 中天会展城 310700 未定 中天幼儿园4所，中天城投北京学校，中天北京四中 世纪城 250000 部分启用 网球场、篮球场、健身场、游泳池等 50000 贵阳市第一实验小学、贵阳市第一实验中学 远大生态风景 25000 否 SPA水疗中心、网络中心、休闲咖啡吧、瑜伽会馆 3000 幼儿园33班、小学24班、中学24班 恒大绿洲 1800 否 游泳池、中餐厅、健身馆、乒乓球室、儿童游乐心、棋牌大厅、康体游艺室 7200 2000㎡国际双语幼儿园 华颐蓝天 4500 否 茶水、棋牌、健身、咖啡 1200 水映山城 50000 否 休闲、娱乐、健身 2000 幼儿园2所、小学2所 品牌待定 逸都国际 未确定 未规划 幼儿园2所、小学1所 汇总 782000 70400 小结 南中北三大金阳未来区域商圈与本项目均缺乏紧密联系，只能依靠会展中心的建设，形成以会展中心为核心的城市区域商业中心，打造会议会展配套商业； 从教育配套方面考虑，金阳大环境下，教育配套仅贵阳一中和三种，小学以下教育配套均在各项目内配套设置，因此，项目未来面临着教育配套的自我完善问题 ； 酒店餐饮配套，金阳已规划相对充足，只是人气的聚集问题； 金阳区各项目会所较少有投入使用，为项目社区服务的功能没有反应出来。 区域概况及商圈构成 区域商圈及商业概况 各商圈经营状况 未来商圈发展状况 北京西路 福州街 以世纪城为中心的商业区主要分布街道 北京西路（京西路） 福州街 贵金线 金源街 红色为目前已开发经营的商街， 在这里作为我们的研究对象 黄色为目前已开发但并为开始 经