【房地产】王志纲：西安智慧城全案报告.ppt

项目策划的目标： 我们认为，在公司品牌在西安市区市场还没有形成品牌号召力的状况下，项目必须充分挖掘区域板块优势、整合周边资源，塑造项目的“三性”（唯一性、权威性和排他性），铸造精品，以差异化竞争的方式，在西安占据一个细分市场（教育地产）的高端。 另外，本案作为公司运作的第一个中大型的战略性项目，应该在获取良好利润的基础上，达到“五出”（出成果、出人才、出机制、出品牌、出网络）的目标，树立独特的项目品牌和企业品牌，从而确立公司在今后西安市场上竞争的核心优势。 目 录 第一部分 态势分析 第二部分 发展思路 第三部分 项目定位 第四部分 规划建议 第一部分 态势分析 一、城市篇 二、地产篇 三、项目篇 四、企业篇 一、城市篇 1、西安城市地位与能级不断提升 西安自古以来，就是三秦的中心和西北重镇。如今，在西部大开发的推动下，西安的城市地位与能级正在不断提升。现在的西安，不仅仅是西安人的西安，更是陕西人的西安，西北人的西安，乃至全国人的西安。 在此趋势下，西安对西北各省的人来讲的吸引力是正在越来越强，有更多的人正来到西安，“学习在西安、置业在西安、创业在西安、生活在西安”正在成为一种趋势。 西安——西北的“门户”和“枢纽” 西安，是新欧亚大陆桥——陇海兰新经济带上最大的中心城市，也是我国干线公路网中承东启西贯南通北的结点，是西部大开发的第一阶梯，是陕西省关中城市发展轴和南北城镇发展轴的交点，其区域价值不可忽视，在新一轮区域平衡发展的战略指引下，西安的战略价值越来越凸现。 2、西安进入高速城市化阶段 西安城市空间外溢加速 从上表可以看出西安的人均GDP已接近2000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。 在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路改造、绕城高速修通等城市骨架正在形成。西安城正在从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。 西安扩张：从“方城”到“环城” 西安城发展的三个阶段： —小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。 —中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。 —大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。 “大西安”时代，外围组团中心形成 如今的西安城，正处于“中西安”发展框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。 伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是南部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。 资料：西安新一轮规划的“一城多心”结构 在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌 ”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”： 在西南方向形成以户县为主的副中心， 在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心， 在北部方向形成以阎良为主的副中心， 在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心， 在南部方向形成以长安区为主的副中心。 3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心 在“大西安”的众多组团中，包括西高新、曲江新区、西部慧谷（韦曲）、西部大学城以及长安新城在内的“南部新西安”，已经成为西安城市发展的最亮点，成为发展最成熟，最被认可的新西安拓展区。 西高新连续多年成为中国发展最良好的国家级高新开发区； 曲江新区在众多重大工程的带动下，正在成为西安的新中心； 西部大学城已经有数十万高素质人群入驻； “西部慧谷”一座富有特色的产业新城正在崛起； 长安区正在建设新的长安中心区，新的经济增长点正在形成。 南部新西安的格局 4、“知识长安”，浮出水面 位于“南部新西安”核心区的长安区，正在全新规划并建设新的中心区——长安新行政中心区，并且借助西部大学城（拥有30万高素质人士）、“西部慧谷”（拥有众多航天等相关科研机构）的独特教育、科研优势，实施新一轮的战略举措——打造“知识长安”。可以看见，原来以农为主的“长安县”正一跃成为西安最富有知识气息的智慧高地。 根据西安市城市副中心规划，长安正在形成五大功能板块： 西部大学城：教育、居住 长安科技园：居住、教育、运动 长安新区：行政、文化、商贸、居住 长安老城区：商贸、居住、行政 韦曲科技产业园：居住、商贸、运动、游憩。 资料：大学城促进地区经济发展 从国内外大学城的发展与当地经济发展的关联来看，大学城促进地区经济发展模式如图所示： “知识长安”的核心区正在崛起 从目前的格局来看，以长安新行政中心区、盛世商都和大学城核心配套区以及本案构成的知识长安核心区——新长安中心区正在形成。 从未来发展趋