2006年青岛鲁能领秀城的项目营销的策略汇报提.ppt

2005年12月9日 成都中成房业 消化前期客户 销售执行 全国推广 立体推广 广告推广 开盘系列活动 营销活动 造势、解筹、开盘 营销主题 说明： 一、推广重点集中在6月份； 二、大众媒体做“面”，小众媒体做“线”，现场做“点”。 “点、线、面”结合； 三、全国媒体做“势”，区域媒体和小众媒体做“力”。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象期 开盘期 强销期 持续期 准备期 消化前期客户 销售执行 全国推广 立体推广 广告推广 开盘系列活动 营销活动 造势、解筹、开盘 营销主题 1、对前期客户要进行充分引导，以平衡房源 2、强化对前期客户的跟踪服务，为后期客户营销奠定基础。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象期 开盘期 强销期 持续期 准备期 阶段积累 分期释放 销售执行 全国推广、全景展示 广告推广 “领秀”系列活动 营销活动 强力销售 营销主题 1、承担50%的销售任务。 2、配合工程进度、客户积累情况、预售证情况展开销售。 3、全面展开客户营销，会员营销。 4、小众营销以全国为目标。 5、根据工程进度，强推高层主力户型A、B、C。 6、展开系列大客户、优质客户访谈。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象期 开盘期 强销期 持续期 准备期 阶段积累 分期释放 销售执行 全国推广、全景展示 广告推广 “领秀”系列活动 营销活动 强力销售 营销主题 一、启动教育计划（8月） １、骨子里的国际化，从下一代开始 　　——青岛国际学校正式公开（原为社区配套） ２、与中国海洋大学正式结成战略同盟 　　（业主可无偿使用大学配套资源） ３、领秀的希望 内容：赞助一所西部的希望学校 目的：确立人文高度，展示企业的责任感 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象期 开盘期 强销期 持续期 准备期 阶段积累 分期释放 销售执行 全国推广、全景展示 广告推广 “领秀”系列活动 营销活动 强力销售 营销主题 二、发现国际海岸生活（9－10月） １、国际海岸之旅（幸运业主参加） 内容：从美国西海岸——澳大利亚阳光海岸—— 西班牙黄金海岸 目的：促进解筹落订 ２、阳光属于昆士兰 内容：与澳大利亚著名国际滨海旅游区“昆士兰”某社区或某镇结成国际友好社区 目的：引发业主未来联想 ３、首届领秀城业主沙滩艺术节 内容：沙滩排球、沙雕大赛、沙滩演唱会,海滩热气球表演, 沙滩足球、沙滩风筝赛等 目的：展现一种健康、时尚的海滨生活 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象期 开盘期 强销期 持续期 准备期 阶段积累 分期释放 销售执行 全国推广、全景展示 广告推广 “领秀”系列活动 营销活动 强力销售 营销主题 1、媒体选择：全国性媒体、网络媒体、圈层刊物、会刊 2、推广内容：户型、空间、热销 3、推广方式：大量软文深度剖析 4、活动建议：配合国庆长假展开现场活动 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象期 开盘期 强销期 持续期 准备期 阶段积累 分期释放 销售执行 全国推广、全景展示 广告推广 “领秀”系列活动 营销活动 强力销售 营销主题 1、原则上以月度为时间界限，每个月积累一批，释放一批。每周一——周五重点积累分类客户，周末集中放量，制造持续销售热潮。 2、房源选择原则上由西向东（也是实际价值高低）逐步推出。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象期 开盘期 强销期 持续期 准备期 常规销售 销售执行 逐步收缩 广告推广 品牌活动 营销活动 保温、持续销售 营销主题 根据销售情况和房源情况做出销售调整，定位为持续期主要是因为季节和常规销售周期的判断，事实上，如果有前期客户的充分积累，并不排除本阶段仍旧处于持续强销的可能。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象期 开盘期 强销期 持续期 准备期 常规销售 销售执行 逐步收缩 广告推广 品牌活动 营销活动 保温、持续销售 营销主题 1、出书：《历程——山海之间的生活理想》 时间：12月底 目的：为二期蓄势 2、感动中国——行业领秀人物评选（与全国性媒体联合） 时间：2007年1月 目的：提升项目形象，确立项目高端地位 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象期 开盘期 强销期 持续期 准备期 常规销售 销售执行 逐步收缩 广告推广 品牌活动 营销活动 保温、持续销售 营销主题 仍旧以深度的客户营销与活动营销为主，推广上除元旦外，减少硬广，保留户外和小众渠道。 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象期 开盘期 强销期 持续期 准备期 常规销售 销售执行 逐步收缩 广告推广 品牌活动 营销活动 保温、持续销售 营销主题 由于本项目销售周