保利L罗兰香谷市场定位策划报告.pptx

保利·沙河项目市场论证报告2010年10月CONTENTS本体分析开发环境项目区位项目四至客户分析地块现状项目定位指标分析交通条件销售概算环境分析小 结本体分析︱项目区位昌平城区地块所处地理位置较好，方便到达北京城区及昌平城区八达岭高速六环路项目地块位于昌平区沙河地区，五六环之间；沙河地区北靠昌平城区，南邻回龙观地区；地块处于市区（海淀）昌平城区之间，距离约9-10公里。沙河地区本案回龙观清河13号线上地五环路中关村四环路本体分析︱项目四至 现状民房地块紧临铁路，会对项目造成不利影响京包线河北钢铁集团专卖场工贸技术学院北至沙阳路；东至福田居住区规划一路临京包铁路线；南至规划南沙河北路临南沙河；西至现状厂房、民房。沙阳路现状厂房 现状民房现状民房、厂房八达岭高速福田居住区规划二路福田居住区规划一路现状厂房休闲广场公墓南 沙 河规划南沙河北路本体分析︱地块现状北侧地块现状南侧地块现状京包线北侧联通基站塔沙阳路现状厂房联通基站塔地块现状较为平整北部局部有临建房，南部地块局部有杂草和树木；地块西北角为现状厂房；地块北侧有一座联通基站塔；地块东南侧有一条水沟穿过；地块西侧有一道高压走廊穿过。西侧高压走廊八达岭高速高压走廊水沟东南侧水沟南 沙 河本体分析︱指标分析南侧地块容积率为2.0，控高30-60米，适宜打造舒适的中高层社区项目用地分为南北两个地块，北侧地块规划为保障性住房和托幼用地，南侧为居住用地；南、北地块体量相当，未来对商品房地块品质略有影响。京包线北侧保障房地块沙阳路项目地块指标表八达岭高速地块编号用地性质用地规模（平方米）容积率地上建筑规模（平方米）控高(米)北侧居住用地402612.510065360-80托幼用地————————南侧居住用地576662.011533230-60合计——97927——215985——福田居住区规划二路福田居住区规划一路南侧商品房地块南 沙 河规划南沙河北路本体分析︱交通分析京包线道路交通：目前通达性较差，未来规划交通便捷地块距离八达岭高速公路直线距离200米，可以方便通达北京市区（距五环路约14公里）和昌平市区；目前地块通达性较差，仅有北侧沙阳路一个出人口；规划显示未来将开通福田居住区规划一路、二路和南沙河北路三条外联道路，届时交通状况将有所好转。沙阳路八达岭高速福田居住区规划二路福田居住区规划一路南 沙 河规划南沙河北路本体分析︱交通分析沙河火车站京包线沙河站公共交通：线路较多，出行便利沙河路口站地块周边主要公交站点为东北侧八达岭高速公路旁的沙河站，途经该站点的公交线路有345; 345快; 519; 670; 919大站快车; 919区; 919支1; 919支2; 919支3; 945; 昌19; 昌20; 昌21; 昌22; 昌58; 昌68；在沙河路口站和南大街站有昌平区内公交设立站点。南大街站沙阳路八达岭高速福田居住区规划二路福田居住区规划一路南 沙 河规划南沙河北路本体分析︱交通分析轨道交通：2010年底轻轨昌平线通车，缩短项目与市区时间距离昌平线全线联通昌平城区、沙河、回龙观及市区多个商圈；昌平线一期（西二旗站—城南站）将于2010年底通车，项目距离巩华城站约3公里，距离沙河站约5公里；昌平线二期（十三陵景区站—城南站）将于明年动工，预计于2012年通车；昌平线三期（西二旗站—积水潭站）尚在规划中。本案本体分析︱环境分析沙河火车站 现状民房京包线河北钢铁集团专卖场低矮沿街商业环境：目前项目周边环境较差，欠缺居住氛围工贸技术学院地块周边以厂房和民房为主；地块北侧为河北钢铁集团专卖场；地块东侧为京包线铁路；地块东南侧为南一公墓。沙阳路现状厂房 现状民房现状民房、厂房八达岭高速周边厂房河北钢铁集团专卖场福田居住区规划二路福田居住区规划一路现状厂房休闲广场公墓南 沙 河规划南沙河北路本体分析︱环境分析沙河火车站 现状民房京包线河北钢铁集团专卖场低矮沿街商业配套：项目周边缺乏有品质的生活配套工贸技术学院地块配套主要集中在八达岭高速两侧和火车站周边的沿街低矮商业；地块东北侧为北京工贸技术学院沙河分院；地块东南角为南一村休闲广场。沙阳路现状厂房 现状民房现状民房、厂房八达岭高速现状商业休闲广场福田居住区规划二路福田居住区规划一路现状厂房休闲广场公墓南 沙 河规划南沙河北路本体分析︱小 结CONTENTS本体分析区域发展开发环境政策环境客户分析市场环境项目定位小 结销售概算区域发展︱经济环境︱宏观经济近两年，国民经济企业景气指数明显回升。我国GDP创值处于持续、稳定增长态势。虽然我国消费内需不足，但持续处于增长态势。我国经济处于温和的通胀状态，更有利于促进经济发展。全球金融危机后，我国整体经济率先回升，经济活跃