2010年江苏常州宝龙城市广场c1的项目地块产品及商业业态定位的报告.pptVIP

* 日 常州市宝龙城市广场项目 C1 地块产品及商业业态定位初步报告 委托方：常州宝龙房地产开发有限公司 受托方：江苏盛阳房产经纪有限公司 期：2010 年 2 月 10 日 0 常州市宝龙城市广场项目 C 商业地块发展探讨 前言 江苏盛阳房产经纪有限公司获常州宝龙房地产开发有限公司邀请，很荣幸参与到 常州市宝龙城市广场项目的市场前期定位策划工作中。 根据贵公司“宝龙城市广场项目提报内容及要求”和贵集团公司“与时并进的‘宝 龙模式和战略思维’，在中国各地打造成为包含十大功能为一体的‘宝龙城市广 场’品牌”的中国房地产发展总目标精神，考虑到贵公司项目计划两年内完成的 目标的经济合理性，及项目面临近 48.37 万平方米的商业办公压力，我司将以坦 直的观点，对提报要求事宜阐述有关项目商业体量支撑点和风险意识等方面的看 法提出和“项目两年开发周期的看法”、“C 地块产品及商业业态定位”及“业 态定位和建筑设计方案的结合”相关的开发周期、规划方案、商业业态等三个部 分的分析和建议，仅供贵公司参考。 本文以项目 C1 商业用途的地块作为主题，除“开发周期”以外，基本上不涉及 项目其余 B 及 C2 地块住宅部分的发展探讨。 撰写本“规划定位”报告仅 2 星期时间是远远不够的，故只能依靠我司长期以来 对商业地产方面的多项目经历和相对成熟的经验，暂做一个初步的评估判断和定 位方面的建议。 1 概 述 就 C1 地块投资成本的粗略概算、现阶段项目发展不利因素的初步分析、贵集团 公司的目标方针、中国城市商业运行的共同特征、常州市新北区发展历史和市中 心大型商业楼盘的借鉴，我们对项目两年开发周期的可行性认为： 1．两年期开发--项目 2 年开发期应该重点考虑的是 B 地块和 C2 地块住宅项目 的建设和完成销售， C2 地块北侧的部分步行街商业的建设和完成销售或租赁。 2．C1 地块商业项目搁置--区域的商业发展条件相对成熟保守估计需 5-10 年的 周期，但由于养商期很长而资金压力和风险较大，建议 C1 地块商业项目搁置。 3．《宝龙城市广场》规划报批--如果目前因《宝龙城市广场》整体规划报批所 需，而必须完成其中“C1 地块商业项目”的规划设计。我司建议 C1 地块商业 项目做一个应变灵活性很强的，适应市场各种不可预见因素的，符合贵集团公司 主张经营具有集合能力的定位业态组合，打造“九大功能”为一体的，及带有“虚 拟”色彩的“C1 地块商业项目”规划设计方案融入《宝龙城市广场》整体规划 设计方案，送政府规划部门报批。在适当的，区域已呈现人气和消费需求氛围的 时候再由贵集团公司考虑规划深化和最终落实确定，继而进入实体建设。 4．规划设计调整--巨量面积的 C1 地块商业项目可考虑设计成 4-5 个“Mail”及 上端设商办楼的“单体”，使其相对独立，又能够有机地组合成一个整体的建筑。 一旦以“长远持有商业物业”和寻求时机将资产打包再次上市的国内、外投资基 金及中国大量中、小投资者集资的介入，这样的具有独立性的，相对较低总价的 “单体”有利于这方面的操作。 5．我司可协助工作--如果贵公司有需要，我司可协助贵公司出具《C1 地块商业 项目的设计任务书》及和设计师进行协调事宜。 2 目 录 第一部分 项目两年开发周期的看法 一．项目两年开发周期的可行性探讨 二．C1 地块投资成本的粗略概算 1．土地成本 2．建设成本 3．总投入成本 三．现阶段发展项目 C1 地块商业不利因素的初步分析 1. 常州商业和商业地产市场近年的不平衡发展 2. 城市副中心商业发展的局限性 3．常州人的传统概念根深蒂固 4．项目周边的基本支撑条件尚无形成 5．项目尚不具备招商条件 四．和贵集团公司的目标方针不符 1.“时间”是贵集团公司验证商业理念的关键 2. 预期的极低租金不符合投资回报率 3．资金需求量和压力的考虑 五．目前中国城市商业运行的共同特征 1.“高售价、低租价”成就比例差异极大的“投资回报率” 2．投资商业用房的“高回报”寄托点 六．常州市新北区发展历史的借鉴 1．还只是一个满足区域消费的“区域性商业” 2．“CBD 中心”发展仍未成熟 3．人口低密度难以形成 CBD 商圈 4．商业吸纳率较低，商业规模和高空置率及低迷租金并存 5．办公楼市场仍然萧条 6．尚无百货零售为主力的购物中心 7．估计新北区商业的成熟年限 七．常州“莱蒙都会”项目的借鉴 八．项目的商业步行街发展建议 第二部分 C 地块产品及规划定位和发展 一．宝龙模式 3 1．中国前沿商业地产 2．颠覆商业传统 3．业绩 二．规划定位和周期提议 1．5-10 年的周