2010年苏州恒达相城商业的项目营销的的策划的报告.pptVIP

推广建议 推广建议 推广建议 恒达·无限度广场 案名备选 案名备选 恒达·上海城 案名备选 恒达·新光天地 Part 6 价格及营销建议 营销建议 建议1 地下内街20年（且无限期延长）租赁经营权出租 D C B A E 最大化增加开发商利润； 20年内街租赁经营权且无限期延长，可以规避法律风险； 有超市出口人流保证，便于经营； 4m*4m小面积，15000元/㎡，低总价房源可作为项目第一批房源，借以对项目1F\2F\3F的销售带来促进。 营销建议 建议2 先招商后销售，带租约出售 项目和周边有较明显的商业定位区分、特色商业的规划和成型需要整体招商的支持； 项目有较大的持有面积，需要招商； 带租约销售对项目的销售有相当的促进。 营销建议 建议3 1F内街/1F内铺/2F/3F做两年各8%返租，抵扣总房款 1F沿街商铺因为较为成熟不做返租； 地下内街不做返租； 返租对象：1F内街/1F内铺/2F/3F 返租回报率：8%+8% 返租形式：折抵总房款 营销建议 建议4 重视自营业主 自营业主既是投资者，又是经营者；满足了招商，又满足了销售； 自营业主的比例关系着其他投资客户的信心； 大型的自营业主的进入对投资的带动相当巨大； 在销售过程中，将对自营业主进行适当优惠。 营销建议 建议5 渠道为王 项目的体量不大，整体营销费用不高，推广上很难做到高空广覆盖，项目的知名度也较难通过媒体途径打开。 媒体推广：实效传播为主，以地缘性客户为主。 通过短信、DM、派单等实效媒体结合一定的户外资源对相城区、平江新城区等地缘性区域中对项目的周边、未来发展有一定了解的客群进行实效传播。 渠道为王：广泛利用已有现成的客户资源进行 项目的体量不大，对应所需要的客群也不多，通过对华成地产、英之杰的现有相关客群资源进行梳理可获得很大的去化比。 客户资源 英之杰 地缘性客户（相城、平江新城） 英之杰拥有的相城区近3000组有效客群 商业地产投资客群 和基广场、港龙财智国际、南苏州、好易家等项目近5000多组的客户资源 酒店式公寓均价：8200元/㎡（精装） 底商均价：未定 酒店式公寓均价：9000元/㎡（精装） 底商均价：22000元/㎡ 住宅均价：10500元/㎡ 底商均价：27000元/㎡ 价格建议 优势 劣势 峰汇国际 人民路优势、大盘优势、合景品牌、相城中心商贸城、品质、户型产品优势、09年销售情况 价格、周边配套现状 康桥丽都 相城主城区、价格优势、首次支付的营销措施、地铁 周边居住氛围 中翔丽晶 相城大道优势、相城大道商圈、大润发等配套、红星美凯龙、中翔在相城大道的品牌联展优势 整体居住氛围不够成熟 本案 相城主城区、地铁、周边配套、户型优势、社区配套 周边居住氛围 英之杰认为：项目的定价并不是对所有竞品和项目各个优劣势进行简单的打分对比，这种数字化得出的结论是没有意义的，在销售的过程中其实更多的只是对优势的充分放大，决定价格的关键因素其实更多是项目的核心竞争力。 价格建议 住宅价格 （元/㎡） 酒店式公寓价格 （元/㎡） 商铺价格 （元/㎡） 峰汇国际 10500 27000 康桥丽都 9000（精装） 22000 中翔丽都 8200（精装） 未定 欧风丽苑 9100 香城花园 9000 晨曦新苑 9400 本案挑战价格 Loft：13000元（800元精装） Condo:11000元（800元精装） 1F均价：2.6w 2F均价：1.8w 3F均价：1.1w -1F均价：1.5w 此部分商铺价格为底价，面价根据16%的返租回报率往上折。 Part 7 中原地产英之杰机构成功案例分享 操盘案例1：港龙财智国际 位于苏州吴中区苏蠡路与澄湖西路交叉口，总建筑面积8万余㎡，其中公寓和小户型商务办公5万余㎡，底层配套商业2万余平方米。项目主体公寓、小户型商务办公部分，采用当下潮流LOFT设计理念，挑高4.95米人性自由空间。 物业类别：酒店式公寓+商业 项目简介： 操盘成功历程： 项目接手4个月，自2009年10月初奠基仪式开始认筹，4个月的时间，在没有广告费支撑的情况下，完成800多组的认筹量（总共酒店式公寓体量830套），超额完成开发商的指标和任务。 操盘案例2：和基广场 项目位于苏州市百年观前街，干将路与临顿路交叉口，由商业和写字楼两部分组成。1层、2层为商业部分，面积达10000㎡；3—6层为高档写字楼，面积约20000㎡，面积选择多元，内部精装修设计，集万千宠爱于一身；随着苏州地铁1号线的贯通，其未来价值不可估算。 物业类别：办公楼+商业 项目简介： 操盘成功历程： 项目接手4个月，在没有一分钱广告费支撑下，通过外埠客群的拓展以及二手中介的联动，完成拉价2000元/平方米，并且3个月完成6500万的销售指标，超过1年的原有销