土地评估问题汇总2014PPT.pptVIP

土地估价问题汇总 19．集体建设用地流转如何评估？ 首先应明确集体建设用地的内涵，然后分析集体建设用地与国有建设用地内涵的差异，再根据《城镇土地估价规程》计算国有建设用地价格，将求算的国有建设用地价格核减去相当于集体建设用地与国有建设用地内涵差异部分的价格，即可测算出集体建设用地价格。 土地估价问题汇总 20．土地评估过程中，评估价格与成交价格、挂牌起始价格的差异分析。 土地评估时市场案例的价格必须是案例的成交价格，所以不存在要对评估价格与成交价格、挂牌起始价格进行差异分析。具体说来，土地评估价格是根据估价目的和地价定义对土地市场的模拟，挂牌起始价是根据挂牌出让的性质所确定的起叫价，成交价格是在土地交易双方充分产于并由市场供需决定的价格，其价格不得低于出让底价。 土地估价问题汇总 21．国有出让农用地怎样估价？具体怎样操作？ 对于建立有农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法定级指数模型评估法等测算农用地质量价格，例如株洲市为了规范农村集体建设用地有偿使用和流转，于 2001 年颁布了《株洲市市辖区部分农村集体建设用地基准地价》； 采用收益还原法进行评估，既根据农用地投入产出水平和待估宗地的实际情况估算出农用地客观预期收益，以适当还原率确定农用地质量价格； 目前国内特别是农用地市场发育不成熟的地区很难使用市场比较法进行评估；考虑到农用地的自然属性和不可再生性也是的成本逼近