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二、商品房项目开发工作三大阶段 1、前期的准备阶段； 2、建筑施工阶段； 3、经营阶段 1、前期的准备阶段 主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续，主要包括编制选址意见书、土地使用权出让、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书等，方可开工建设。当然，征地、拆迁工作的完成也是申请项目开工的必备条件之一。 2、建筑施工阶段 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程。 3、经营阶段 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。 三、商品房项目的生命周期 1、概念阶段 2、规划阶段 3、实施阶段 4、结束阶段 1、概念阶段 主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行 ?根据公司的整体战略规划选定项目（公司高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。 请相关专家、学者对项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源测算等），提出项目建议书。 通过公司决策层批准进入下一阶段。 本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并