成都中海兰庭项目后评估报告.pdfVIP

成都【中海 〃蘭庭】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○一一年六月 【中海〃蘭庭】项目后评估报告 成都【中海 ·蘭庭】项目后评估报告 前言： 成都中海蘭庭项目用地通过公开拍卖方式，于2006 年9 月29 日竞得，并于2007 年4 月正式动工，至2010 年7 月全面入伙，于2011 年2 月达到后评估时点。（数据统计截止时 间为：2011 年2 月28 日） 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的 类似项目提供一定的借鉴。 成都中海蘭庭项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金 部、投资管理部、规划设计中心、营销策划中心、总裁办及发展管理部也积极地参与其中， 在此表示谢意。 目 录 【核心内容提要】 1 【项目基本概况及评估综述】 2 【本项目投资管理评估】 4 1、 宏观经济和房地产市场发展变化分析 4 2、 项目背景及合同执行情况 6 3、 各项指标变化情况及其对最终收益的影响 6 4、 以财务指标为主要依据的项目综合评价 7 5、 投资经验总结 7 【本项目财务管理评估】 7 1、 项目销售收入指标完成情况 7 2、 项目发展成本节超情况 8 3、 项目经济效益 9 4、 项目资金流量情况 9 5、 关于项目税金 9 【中海〃蘭庭】项目后评估报告 【本项目营销管理评估】 10 1、 项目各类型物业销售情况 10 2、 项目销售时机分析 10 3、 原定位与实际建成情况的对比分析 11 4、 预期销售价格与实际价格的对比分析 12 5、 项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析 13 6、 原定位目标客户与实际成交客户区别及原因分析 14 7、 项目的销售策略 16 8、 本项目市场定位营销工作的综合评述 17 9、 项目可借鉴的经验 19 【本项目设计管理评估】 26 1、 项目完成情况介绍 26 2、 项目的建筑标准 27 3、 项目设计过程管理回顾与实施完成情况 28 4、 项目实施过程设计管理工作总结 40 5、 各阶段与相关部门协调配合 41 【项目进度、工程管理评估】 42 1、 项目发展进度概况 42 2、 项目发展计划执行情况 43 3、 工程施工进度计划执行情况 46 4、 报建工作流程改进建议 48 5、 项目发展管理体系检讨 49 6、 项目质量管理控制体系 51 【本项目成本管理评估】 54 1、 建安成本分析 54 2、 合约管理与成本控制 57 【本项目客户关系管理评估】 58 1、 项目客户关系管理工作整体情况概述 58 2、 本项目客户关系管理工作开展方式及效果分析 59 3、 客户服务部产品调研情况 59 4、 项目入伙工作情况 67 5、 客户投诉汇总与分析 71 6、 客户投诉处理与问题总结 76 7、 同档次楼盘客户关系工作开展工作调查 77 8、 总体提出可借鉴的工作经验和教训 78 9、 中海会会员发展、商家拓展及大型中海会活动等开展情况及效果验证.. 79 【核心内容提要】 1、投资管理评估  项目地块吸纳时，所在片区房地产市场刚刚起步，基础设施配套尚不完善。我司抓 住大源片区的加速发展时机，准确判断区域房地产发展的趋势，以较低的价格获取 了该项目地块，为项目取得良好收益水平赢得了空间。 2、财务管理评估  该项目经济效益良好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效 益得到体现。项目实际成本利润率和内部收益率均高于可研阶段，达到了投资预期。 3、营