税务房企成本对象确定及关联企业筹划风险.pdf

Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software For evaluation only. 房地产开发企业成本对象确定的六项原则 2009 年国家税务总局制定并印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理 办法》（国税发[2009]31 号），针对房产开发企业及其开发产品的特点，提出了成 本对象确定的 6 项原则，主要是： 可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，要作为独立的计税成本对象 进行成本核算；不能对外经营销售的，要先作为过渡性成本对象进行归集，然后 再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差 异的群体开发的项目，要作为一个成本对象进行核算。但企业单独建造的停车场 所，应作为成本对象单独核算；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配 套设施进行处理。 功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，要 作为独立的成本对象进行核算。 定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较 大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较 大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，要结合上述原 则分别划分成本对象进行核算。 需要注意的是，成本对象一般在项目开工之前确定，并报主管税务机关备案， 上述的 6 项确定原则要灵活掌握，针对具体开发产品的特点确定既便于建设管理， 又便于归集、分配成本费用的成本对象。同时，成本对象一经确定便不得随意变 更，如确需改动的，必须先征得主管税务机关的同意。 Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software For evaluation only. 土地增值税筹划风险分析之——投资 由于土地增值税的相关规定比较宽泛，对于同一句法条可以有截然迵异的理 解，土地增值税筹划已经成为一个刀锋上的舞蹈。通过投资的方式规避土地增值 税是一种非常常见而流行的手法，可是那是故事的开头，故事的结尾远不是税务 师筹划时想象的那么简单。笔者结合一个案例，来分析土地增值税投资筹划的高 风险。 一、 案例介绍 甲公司2003 年取得一块土地，成本 1000 万，并以此地块成立项目公司乙， 负责开发此地块。由于房地产开发形势的持续走好，2004 年土地市值已增值至 3000 万。丙公司欲以市价购入此地块开发。 二、 筹划方案（未考虑不影响决策的印花税） 1、股权转让。 为了规避土地增值税及营业税，甲公司欲以通过转让乙公司股权的方式来实 现实质上的卖地（实际上也无法直接卖地，但可以卖在建工程），但由于股权转 让的方式，实质上是将乙公司的土地增值税负转嫁给丙方，丙公司要求乙公司降 低卖价，甲、丙双方经过沟通，放弃该方案。 2 、投资新设然后股权转让。 根据： （1）、《关于土地增值税—些具体问题规定的通知 》（财税【1995】48 号） 第一条之规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房 地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业 中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收 土地增值税。” （2 ）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税 【2002 】191 号 ）的规定“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润 分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。” 乙公司决定改用该地块投资成立丁公司，并再通过转让丁公司股权的方式来 实现