分析影响房地产市场供求关系的因毕业论文.doc

内蒙古师范大学青年政治学院 毕业论文 论文题目：分析影响房地产市场供求关系的因素 所在学校：内蒙古师范大学青年政治学院 所在系部： 管理系 专业名称： 房地产经营与估价 学生姓名： 学 号： 2008370616155 指导教师： 论文日期：2011-5-22 分析影响房地产市场供求关系的因素 【中文摘要】房地产行业作为国民经济的支柱行业，它既是主导产业又是先导产业。它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。因此它的发展备受关注，随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化。其中房价的波动更是万众瞩目的焦点，房价与房地产市场的供求是相互影响的。因此对房地产市场供求状况加以分析和研究是十分有必要的。影响房地产和地价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。本文从供求关系角度分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合分析及研究。 【关键词】房价 供求关系 影响因素 伴随着经济的快速发展和国家颁布的一系列对房地产有利的政策，我国的房地产业取得了飞速的发展。但不可否认的是，房价的快速上涨已经大大超出了一般家庭的承受能力，切实稳定住房价格已成为房地产市场调控的首要目标。房价包括了土地成本、建设成本、管理成本、财务成本、销售成本以及合理的开发利润。但是，影响房价的因素还包括利率、汇率、心理预期等等。因此，不能简单的把房价的上涨归结于土地价格的快速上涨，也不能片面地认为是开发企业的暴利和疯狂拿地行为助推了房价的上涨，而是要从研究影响房地产供求关系的因素入手。 一、我国目前房地产市场的供求状态及发展趋势 在我国产业结构没有发生本质性的转型之前，房地产业仍将是我国国民经济的主要支柱，房地产市场的供求仍处于一个上升趋势。现在的80后将进入一波结婚期，住房的刚性需求大，但90后人口结构的变化，刚性需求将有所下降。但房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态会不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。目前国内投资渠道的丰富程度，如果流动性仍充裕，这样也会有一定的资金涌入房地产市场。 二、影响房地产市场需求的因素 （一）居民人均收入对市场需求的影响 居民收入，特别是居民的可支配收入，是决定家庭消费需求的最重要因素。居民人均收入的高低，决定了居民购买力的大小，进而决定了市场需求量的大小。 在经济学上，收入对需求的影响可以用收入弹性来表示。一般说来，房屋需求的收入弹性与国家或地区的经济发展水平，及国民收入水平有着密切的关系。在我国现阶段，房屋的需求对收入是富有弹性的，这是收入增加和消费结构变化的共同作用的结果。 （二）经济基本面对市场需求的影响 GDP的增长导致了CPI的上涨，而适度的CPI的上涨又能促进GDP的增长。针对房地产市场，利用Granger因果检验方法，可以清楚的了解到CPI是房地产价格上涨的直接的、主要的影响因素；而GDP和人均收入是房地产价格上涨的间接原因。 （三）宏观政策对市场需求的影响 影响市场需求的政策主要是税收和货币等财政政策。这些政策对房屋的自主性需求都有重要影响。 通过实施恰当的财政，例如给予财政住房补贴等方式，提高居民住房购买力，将巨大的潜在需求转化为显示的有效需求。税收政策可以在房地产市场的不同环节设置不同的税种，起到不同的调控作用。从短期来看，对交易环节、流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机，稳定房屋价格；而从长期看，通过征收房屋持有环节的物业税，会降低房屋的投资价值，有助于抑制奢侈性和投机性的房屋需求，有利于稳定房价。货币政策对房屋价格的波动会产生显著影响。根据目前的房地产市场现状，政府为建立结构合理的房屋供应体系，可充分运用贷款利率和贷款期限这两种有效手段，针对不同的收入阶层所需的房屋标准制定相关的政策，从而达到政府在一定程度上干预房地产市场的效果，使市场逐渐趋于规范和良性发展。我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度后，人民币汇率一直处于上升通道中，而且这种升值预期仍然在继续。这就导致了国际资本源源不断地进入，投资股市和房地产等资本市场，进而推动整个房地产市场价格的上涨。地区的城市化进程、城市人口的数量和增