兰海物业海海甸花园物业服务投标方案.doc

 兰海物业北海海甸花园物业服务投标方案 目 录…………………………………002页……………………………004页………………………022页………………………026页…………………………045页 第五章 项目维修、养护和管理方案…………………页项目公共秩序维护管理方案……………页项目清洁保洁管理服务方案…………页项目绿化养护管理服务方案……………页……………113页………………114页 第十一章 各部门星级服务标准………………118页 第十二章 服务经费预算……………146页 服务中心经理 1 全面负责”海甸花园”物业管理事务 客户服务管理员 2 负责接待业主，管理处各项资料管理等 秩序管理部主管 1 负责社区安全防范、车辆管理、消防管理、紧急事务处理等的组织协调工作 秩序管理员 12 门岗1人×3班=3人；楼栋巡逻1人/班·栋×3班=3人；监控：1人/班×3班=3人；外围巡逻：1人/班×3班=3人； 维修技工 1 各管区内公共部位、公用设施、设备维护、保养工作及住户报修 绿化保洁部主管 1 全面负责部门清洁、保洁、绿化、垃圾收集安排监督工作 绿化工 1 负责小区绿化养护、修剪、造型等 保洁员 5 负责楼道、路面等公共部位的保洁 合计 24 第三节 海甸花园物业管理服务机构运作方法及管理制度 一、 海甸花园机构运作方法 海甸花园服务中心实行服务中心经理责任制管理，服务中心下设三部一室一中心，即客户服务中心、秩序管理部、工程维保部、清洁绿化部、主任办公室。 服务中心经理向公司总经理负责，三部一室一中心负责人向服务中心主任负责。 服务中心经理是海甸花园服务中心最高管理者及第一责任人，全面负责海甸花园项目物业管理工作和与委托方的工作联系。 三部一室一中心负责人为各分管部门最高管理者和第一责任人，根据各自职责要求负责部门事务管理并接受服务中心经理的要求完成它项工作。 二、 海甸花园服务中心内部管理构架 第四节 海甸花园项目管理机构、工作职能组织运行图、管理职责、日常管理制度、考核办法 一、海甸花园项目管理机构 二、工作职能组织运行图 服务处 岗位及 甄选 制度体系 评估改善 的任务 人员结 培训 及作业规 系统优化 和目标 构、类型 素养 程建立 高效运行 图1 公司与服务中心工作指导关系流程 图2公司与物业服务中心工作关系图 物业管理服务之计划与控制 在与招标方等有关监管部门密切交流，会商共进的前提下，通过以下循环可以永久维持小区之良好管理，为业主提供优良之服务。 调查筹划 编制计划 实施运行 检查督导 诊断评价 小区物业管理体系建立流程 三、 管理职责 (一) 设置基本原则 1、直线管理、层级管理的原则：一般情况下，每个岗位只设有一个直接上级，只对直接上级负责，只向直接上级汇报工作，避免多头管理； 2、同一级别，不重复设置岗位的原则；一般情况下，部门有正职的情况下不设副职； 3、扁平化管理的原则：在层级管理的前提下，尽量减少管理层级，以提高工作效率。 (二) 岗位的设置参照公司人事管理暂行规定 一般情况下由总经理根据工作需要设定，不涉及调整构架的，由总经理批准后执行。涉及调整组织构架的审批后执行。 (三) 需增加新岗位设置的，由公司行政办公室拟定新岗位的职位描述报总经理审批。 (四) 岗位设置 服务中心经理 海甸花园服务中心设经理一名，全面负责服务中心日常经营管理，直接向分公司总经理负责。职责（略） 客户服务中心 1、设管理员二名，在中心经理领导下开展客户服务中心日常工作。 2、客户服务中心任务 客户服务中心具有协调、沟通、公关、服务等职能，是服务中心对客户服务的执行与反馈并提供多种直接服务的部门。同时也是负责监管小区公共地方的清洁、绿化、公用设施，接待投诉，协助小区安防等工作的职能部门。主要职能（略） 秩序管理部 1、岗位设置： 设主管一名，直接向服务中心主任负责。 设秩序管理员十二名。根据工作需要负责消防控制、安全监控、巡视、车辆交通管理等工作。 2、秩序管理部任务 落实各项治安、消防制度，维护小区秩序，及时发现和打击违法犯罪活动，保护小区设备设施及辖区内用户的财产安全。秩序管理部必须坚决执行“谁主管，谁负责”和“群防群治”的原则，职责（略） 工程维保部 1、岗位设置 设水电维修技工一名。 2、工程部任务 工程部是实施小区工程管理，保障设备、设施正