宁波市区价与房价关系调查专题报告.doc

宁波市区地价与房价关系研究 浙江大学管理学院 [摘要与告白] 地价与房价关系是目前研究较多的一个问题，但大多数是建立在概念分析的基础上，缺乏实证研究。本文以宁波市区为例，在深入调查的基础上，借助地统计学等定量分析方法，对地价及房价现状进行合理性分析，从年度变化、典型楼盘以及不同土地级别三个角度，测算、归纳出宁波市区地价与房价的合理比例，旨在揭示两者之间的内在关系。 A Study on the Relation between Land and Housing Price in Ningbo Liu weidong，Zhao kecheng，Zhou lijun Abstract: Presently， the topic on relations between land and housing price is studied more and more， but the majority was based on conceptual analysis， short of empirical study. Using geostatistical methods， the article analyses the rationality of land and housing price through comprehensive investigation， measures and induces the rational ratios between housing and land price of Ningbo from the angle of annual change， typical building sets and different land rank. The aim is to disclose the internal relations between two. 宁波市区，包括海曙、江东、江北、北仑、镇海、鄞州等6区，土地总面积2442.88 平方公里。宁波市作为浙江省的第二大城市和中国最早对外开放的城市、享有省一级经济管理权限的计划单列城市、具有制定地方性法规权力的“全国较大的市”，其经济发达，房地产市场极其发育，是研究地价与房价关系，科学地引导房地产投资和进行地价宏观调控政策研究的理想区域。 一、宁波市区房价变动情况 自2000年以来，宁波市区房价基本保持上涨的趋势。2000年1月至2005年6月商品住宅从2498.95元/平方米上涨到5013.83元/平方米，涨幅为100%，其中， 2005年5月最高达到5770.02元/平方米。私有住宅交易价格从1524.12元/平方米上涨到4566.02元/平方米，涨幅为200%，最大值出现在2004年12月达到5173.73元/平方米(图1)。 图1宁波市区商品住宅与私有住宅交易价格变化趋势图 对房价进行时间序列分析，商品住宅交易价格与月份变化之间具有线性正相关，相关系数为0.868，每月房价上涨45元/平方米；私有住宅交易价格与月份变化之间也具有线性正相关，相关系数为0.969，每月房价上涨60元/平方米。 宁波市房价上涨较快的原因，从房价的绝对值来看，是由于宁波市的初始房价水平较低（表1）。2000年杭州市、温州市、南京市、上海市商品住宅均价分别为3795、2829、2842、3326元/平方米时，而宁波市只有2145元/平方米，仅高于舟山、绍兴的2102、1933元/平方米。从市区非农业人口、GDP以及人均可支配收入三个指标来看，2000年宁波市要远高于舟山、绍兴两市，但是房价却相差不大，说明房价偏低。2004年宁波市区商品住宅均价为5900元/平方米，而上海、杭州、温州分别为8627、7210、9278元/平方米。2004年宁波市非农业人口及GDP要高于温州，人均可支配收入差别不大，但是房价却相差很多，相对于温州来说，房价仍有上涨空间。 从房价变动的相对值来看，自2000年以来，房屋销售价格年增长率远高于全国35个大中城市平均年增长率（表2），2000－2002年连续三年排名第一，2003年让位与上海居第二，2004年比2003年后退了三个位次居第五，前四位分别是上海18.7%、沈阳15.9%、青岛15.5%、南京15.5%。宁波市区2002－2004年房价快速上涨，连续三年房屋销售价格、商品房预售价格和商品住宅预售价格年增长率都保持在两位数以上，显示出了宁波市较低的房价水平在市场经济条件下无法长久维持。 表1 宁波市与长江三角洲部分城市商品住宅均价比较 城市 年份 市区非农业 人口(万人) GDP (亿元) 人均可支配 收入(元) 商品住宅均价 (元/平方米) 宁波 2000 77.2 436.1 10921 2145