宝青房地产司成本控制办法.doc

宝青房地产公司成本控制办法 一、公司按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立健全与公司管理体制相适应的责任制。 二、公司总经理对公司的经济成果负全面责任。 三、总工程师协助总经理管理规划、设计、施工等工作，做到技术上先进、合理，经济上节约、有实效，对各项技术组织的经济效果负责。 四、财务部门对成本管理的责任是：汇总计划成本资料，制定本企业成本管理制度，监督成本开支范围，组织成本核算，考核成本计划的执行情况，对成本进行预测、监控和分析，编制成本报表。 五、公司各部门，应结合本部门的责任，在总经理的领导下，以财务部门为核心参与企业成本管理，向财务部门提供有关数据材料，对本部门的成本管理负责。 1、 规划部门：负责开发项目总体规划，设计方案的优选，按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模。 2、市场营销部：组织有关部门编制商品房销售计划，确定开发产品价格，负责办理产品预售，组织收取购房定金，及时办理产品销售，搜集并向有关部门提供市场信息。 3、工程部门：按开发项目规划征购建设用地，及时组织拆迁安置和地上地下建筑物的处理及七通一平，减少前期费用，按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施，负责工程质量的监督检查，组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。 4、预算部：参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算和审核施工图预算，合理编制招标工程的造价标底，编制计划成本。 六、房地产项目开发成本控制的总体思路 1、建立成本控制目标。 在各个项目的开始阶段，及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门和个人，作为相关部门和个人的责任成本； 2、 公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期（每月、季度）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施； 3、 设计是成本控制的关键。加强对规划设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响； 4、 严格规范工程管理程度，及早进行招标准备；设计、合同、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合同履行纠纷和风险，降低工程成本； 5、 完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限； 6、 开源节流，严格控制管理费用、财务费用开支； 7、充分掌握利用国家财税政策，进行合理税收筹划； 8、建立奖惩考核制度，使成本控制结果与个人待遇挂钩。 现按房地产开发的各个环节将房地产成本控制分别阐述如下： 立项环节成本控制 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。立项阶段,基本上确立了项目的土地成本（包括地价、土地动迁补偿费、各类补偿费、契税等），土地成本一般占项目总成本的30％左右，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。 具体而言，立项环节在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略： 1） 旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。2） 其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。3） 公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作，中标后在签约及履约的过程中争取对我公司土地开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成本。 公司应逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类的整理，并建立竞争对手调研制度，以保证投标过程和结果与我公司计划的一致性，最大程度降低分开招标所带来的土地成本增加风险。 立项环节土地成本管理的主要责任部门为规划发展部。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 开发形式 公开拍卖地块 征地费用 少交或晚交，或延长付款期限，力争减免 规划部负责 拆迁安置费用 房产确权后办理拆迁安置费用 规划部负责 大市政费用 自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理（争取少交或晚交）， 工程部、预算部负责自建部分；规划部负责交政府部分。 规划条件 满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 规划部、工程部负责 操作风险 调查是否有债务风险 规划部负责 买断项目 买断内容 明确买断内容明细 规划部负责