工程部手册最终修改版).doc

目 录 第一部分 公司管理制度 1 一、公司简介 1 二、公司组织机构图 2 三、员工守则 3 四、员工礼仪规范 3 五、员工工装管理规定 6 六、员工培训管理规定 8 七、员工聘用、辞职（辞退）管理规定 10 八、员工考勤管理规定 12 九、物品采购制度 15 十、物品出入库管理制度 15 十一、公司档案管理制度 16 十二、公司印章管理规定 17 十三、公司会议管理规定 17 十四、关于工作期间严禁酗酒的规定 18 第二部分 工程服务管理制度 19 一、工程服务组织架构 19 (一)工程服务部组织机构图 19 (二)工程服务部主要工作职责 20 二、工程服务指引（范本） 20 三、工程服务注意事项 23 四、工程主管主要例行工作 24 五、职位说明书 25 (一)工程主管职位说明书 25 (二)技工（管道工）职位说明书 26 (三)技工（电梯）职位说明书 27 (四)技工（强电工）职位说明书 28 (五)技工（弱电工）职位说明书 29 (六)技工（配电室值班员）职位说明书 30 六、工程服务规范 31 (一)工程服务规范（共用部分） 31 (二)工程服务规范（上门维修服务） 36 七、工程计划管理要求? 37 (一)总体要求 37 (二)计划与方案 38 八、设施设备管理要求 41 (一)设施日常巡检管理要求 41 (二)设备运行巡检管理要求 46 (三)共用部位/设施定期维护管理要求 98 (四)设备定期维护管理要求 101 (五)设施设备定期修理管理要求 152 九、工程服务质量检查表 158 十、作业指导 186第一部分 公司管理制度 一、公司简介 山东省银河伟业物业管理有限责任公司成立于2004年4月，隶属济南市槐荫区住房保障和房产管理局，注册资金300万，国家二级物业管理资质，ISO9000国际质量体系认证企业。公司提供物业管理、物业租售、顾问管理等服务项目。 银河伟业物业公司成立以来，通过多年不懈地努力和优质的服务，物业项目不断扩展，先后承接了济南市槐荫区住房保障和房产管理局、山东省药品检验所、振兴花园、西客站回迁安置房小区等物业项目，涵盖办公楼、写字楼、商业区、高层住宅等多种物业类型，管理面积达到130余万平米。 “高起点、高标准、高定位”是公司的发展思路，“努力100％、服务100％、满意100％”是公司的服务理念，“诚信、便捷、安全、舒适”是我们的服务目标，秉承勇于创新、不断开拓的精神，公司将继续坚持以物业管理为基础，不断开拓、创新思路，全力打造成机制先进和充满生机与活力的品牌企业。 二、公司组织架构 三、员工守则 1、自觉遵守本公司的一切规章制度，保持公司的良好工作秩序； 2、按时上下班，工作时间不允许干私事，爱岗敬业； 3、严格考勤制度，病、事假凭假条考勤，无故迟到、早退、缺勤者，视情节严重程度予以相应的处罚； 4、积极参加公司及项目部的各项学习、业务培训及公益活动； 5、工作时间严禁各种娱乐活动，不得打架斗殴及酗酒； 6、工作期间应衣着整齐，举止端庄，对外来人员应热情周到，礼貌待人，注意维护公司形象； 7、按领导要求完成各自岗位工作，自觉遵守公司各项管理规定。 四、员工礼仪规范 1、员工仪表仪容规范 （1）工作服饰 ①工作时间内（包括参加培训期间）一律着本岗位规定制服； ②工作服应干净、平整，无明显污迹、破损； ③各岗位服装穿着应按照公司内务管理规定执行，不可擅自改变制服的穿着形式，私自增减饰物，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖； ④工作时间须将工作牌统一佩带在左胸上方，保持清洁、端正； 工作服外不得显露个人物品，衣、裤口袋整理平整，勿显鼓起； ⑤西装制服第一颗纽扣须扣上，衬衣领口整洁，钮扣扣好，衬衣袖口可长出西装外套袖口的0.5-1cm； ⑥领带平整、端正，长度一定要盖过皮带扣。领带夹夹在衬衣第三至四颗纽扣之间； ⑦裤子要烫直，折痕清晰，长及鞋面； ⑧鞋底与鞋面鞋侧同样保持清洁，鞋面要擦亮，以黑色为宜，无破损，勿钉金属掌。禁止着凉鞋上班； ⑨男员工应穿黑色或深蓝色、不透明的中长筒袜； ⑩女员工须着肉色袜，禁止穿着带花边、通花的袜子，无破洞，袜筒根不可露在外。 （2）服务仪表仪态 ① 对待业主，要表现出微笑、热情、真诚，不得有厌烦、冷淡的表情； ②体、面部、手部等必须保持清洁，应每天洗澡、换洗内衣物，避免异味的产生； ③上班前不吃诸如生葱、生蒜、生姜、臭豆腐、韭菜等宜散发刺激气味的食品，保持口气清新、无异味； ④头发要清洁、整齐，无头屑，发型自然、美观、大方。男员工不留小胡子、不留长发，不可将头发染成其它颜色。前发不盖眉，侧发不盖耳，后发不盖后衣领，无烫发。女员工发长不过肩，超肩者需将头发盘起来； ⑤ 员工上班要化淡妆