河南龙湖生存谷项目整体定位与战略发展建议PPT.ppt

正商置业龙湖生存谷项目整体定位与战略发展建议 谨呈：河南正商置业有限公司 2 一、 面临什么样的市场 二、 项目资源分析 三、 可借鉴案例研究 四、 项目定位 五、 启动期建议 六 、 项目营销建议 报告目录 3 第一部分项目面临什么样的市场 宏观经济 房地产市场 4 区域概述 新郑市北部 北靠郑州市南郊 距离郑州市中心约25公里 。 镇区面积19平方千米。全镇有1.29万户、7.05万口人，镇区人口3.8万人。 有8个均超过1000亩的湖泊，颇有江南水乡韵致的中原小镇。 交通概况 大交通网 107国道、102省道（郑新路）直达郑州 以新郑国际机场为核心的国际航空港 两条城际公交和一条公交线连接郑州和龙湖。 内部交通 内部主要交通干道为两纵两横，“两纵”为G107和中山路，“两横”为双湖大道和商业路，另有多条小路贯穿其中，内备交通路网发达。 大学路 郑新路 G107 7 8 人文底蕴 龙湖大学城 华夏民族的发祥地、轩辕故里 历史名人辈出，如韩非、白居易等 丰富的历史与文化，积淀出深厚的人文氛围 9 经济现状和发展目标 经济收入： 07年全镇工业实现营业收入23.2亿元，实现工业增加值7.14亿,实现利税25亿元，其中规模以上企业实现营业收入23亿元，实现利税2.5万元,完成工业增加值24亿元。 工业体系： 形成了集机械加工、化工、木器家俱、服装加工、钢铁冶炼、食品加工、建筑材料、耐火材料、煤炭生产等行业齐全为一体的工业体系。 经济现状 发展目标 一个拥有10万人口的“卫星名镇”，2005年后取消全部工业项目审批，着力发展科研，教学，旅游度假，人居。分步骤迁移所有已建工业项目，突出环境重要性，申报世界第九风景名镇。 10 小结 龙湖区域以发展科教和人居为主，居住价值较高。 区域内现有人口和经济体量难以支持房地产市场的发展，需有外部客户涌入。 11 区域市场分析 12 城市竞争格局 “东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，北区以居住为主导方向,南区城为乡结合部，由于地理条件、历史遗留问题制约居住环境较差。 13 龙泊圣地 林溪湾 橄榄城 本案 金秋乐园 龙湖沁园春 六合项目 安联正洽谈龙湖一个300亩的地块 龙湖板块现有竞争项目以经济型度假物业和远郊第一居所为主，潜在竞争项目较多，均为500以上的大盘。 南区板块是从市区进入龙湖的必经之地，主要以居住大盘为主，因此，除面临区域竞争外，我们还应该从南郊楼盘中抢夺客户。 区域竞争格局 21世纪国际城 振兴项目 升龙国际 远大理想城 兰亭名苑 隆福国际 城市山水 橡树玫瑰城 14 龙泊圣地 项目概况 开发商 居易国际 物业地址 老107国道与龙湖镇商业路交汇处向东1000米 物业类型 普通住宅 别墅、花园洋房 物业形态 小高层、双拼、联排 占地面积 5000亩 总建面积 约76㎡ 容积率 0.57 绿化率 40% 内部配套 推盘节奏 开发周期 推出时间 主力户型 主力面积 一期 龙腾 2005年10月 多层 酒店式公寓 售罄 二期 长滩 2006年4月 独栋别墅 售罄 三期 澜岸 2007年5月 洋房 售罄 四期 泊郡 2007年7月 联排 洋房 联排160-280， 五期 云顶 未开盘 高层洋房 40-130 六期 泊郡二期 未开盘 联排 / 后续开发 项目有约500亩的预留用地，现在开发泊郡二期。 龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心、水上乐园、星级酒店，儿童乐园，钓鱼岛。 竞争性分析 龙泊圣地是龙湖镇旅游度假第二居所的代表，拥有3000亩自然景观，产品设计合理，作为标杆项目，价格较高。 代表性竞争项目 15 21世纪国际城 项目概况 开发商 居易国际 物业地址 新郑市双湖大道和郑新路南交叉口 物业类型 普通住宅 物业形态 纯多层 占地面积 1800亩 总建面积 / 容积率 / 绿化率 40% 项目配套 推盘节奏 开发周期 推出时间 主力户型 主力面积 一期 已交房 二期 已交房 三期 2007年7月29日 两室两厅 三室两厅 90-130 四期 打地基 / / 后续开发 项目总分5期开发，四期为预留用地，五期临湖，拟开发洋房或小高层等高端产品。 竞争性分析 21世纪城是龙湖镇第一居所的代表，项目体量大，一期置业主要作为投资，入住率较低，二期主要作为自用，现售三期，社区形成有一定的成熟度，但物业管理欠佳。 小区内部配套：两个主体公园，社区中心下沉式商业，社区巴士来回紫荆山和项目地。 外部交通：龙湖镇内交通网络尚好，通往市区有两条路，京广路和郑新路 代表性竞争项目 16 龙湖即将开发项