2007年度成都市大中华金沙地块定位报告.pptVIP

大中华金沙地块定位报告 项目地块条件分析 项目地块位置 项目位于成都著名的金沙遗址公园旁。北临金凤路、东临金沙遗址路，南接天韵金沙的商业，西接成都公安局消防支队，项目地块方正，处于城西餐饮中心区。 项目定位前提条件 地块周边情况分析 区域人口状况 根据金沙街道办提供的数据：区域内总户数约17723户，常住人口超过9万人，流动人口超过5万人； 区域内楼盘多为中高档住宅，均价在6000元/㎡以上，为成都楼市中上水平; 区域内基础设施、公共配套设施完善，商业配套成熟，周边高端住宅小区林立，有齐力花园、金沙园 、成都花园、中华家园、优品道、博瑞都市花园、金沙西园、蜀风花园城、雍景湾、潮蓉花园、武侯别墅 、格林花园、天韵金沙、米兰香洲等大规模高品质社区，入住人群收入高、消费能力强。 地块周边情况分析 项目周边环境 项目紧邻著名的金沙遗址公园，与之接壤的天韵金沙商业部分“金沙生活广场”，总面积约2.5万平方米的1至4层临街商业，入住有皇城老妈 、银滩鲍鱼、德远福酒楼、东京人、渝富桥、天上人间 、蔓珠沙花、纳百川 、百度烧烤、龙隐宫等高端知名品牌商家，已初步形成以川西建筑风格为特色的集餐饮、娱乐、休闲为一体的金沙片区的生活中心。 从区域发展规划来看，本项目处于金沙片区的中心位置，周边无商业用地，今后片区内的开发项目最多只能为底商，均不可能再有独栋商业可以做餐饮娱乐等业态。 地块周边情况分析 项目周边规划 金牛区围绕金沙遗址博物馆创建国家4A级旅游景区，通过规划建设金沙旅游一条街（“古蜀金沙文化城”、“古蜀金沙文化街”）着力打造“金沙遗址”旅游经济圈。 以“太阳神鸟”为元素的旅游形象标识，以“漫步时空隧道，体验金沙文化”为主题，打响“金沙”品牌，拓展国际旅游营销。 区域内已集中了高端餐饮品牌。 地块周边情况分析 小结 区域内大规模高档住宅小区，众多的常住人口拥有相当的消费需求和消费力；项目同时也处于城西餐饮中心区，常年能吸引众多高端消费群体。 政府着力打造的金沙旅游经济圈，使本片区已逐渐形成让成都市民与外地游客体验古今交融的蜀文化、集居住、旅游、以及餐饮娱乐休闲于一体的特色商业中心。 项目周边已初步形成了区域性高档餐饮聚集地。 SWOT分析 资源对接情况 定位依据 项目定位的提出 用地条件分析 建筑设计建议 建筑设计建议 建筑设计建议 建筑设计建议 建筑产品建议 建筑设计建议 租金与售价预估 项目价格参考因素 区域内开发商拿地时间多为2006-2007年楼市快速发展期，平均楼面地价达3126元/平米； 据调查，区域住宅均价07年底为6231元/平米，08年底受市场大势影响跌至5317元/平米； 项目紧邻的天韵金沙商业用房1至4层销售价格从22800元/平米 --- 8000元/平米，目前剩余3楼、4楼共5间商铺，销售价格9000元/平米 --- 8000元/平米（带租约销售，租金单价50元/月--- 40元/月不等）； 08年成都五城区商业用房成交均价为11337 元/平米。 租金与售价预估 抽样调查 租金与售价预估 抽样调查 租金与售价预估 抽样商业物业概况 租金与售价预估 基于本案定位“独栋式高档餐饮”，根据既定的建筑规划指标，本案地上建筑为3层2676平方米的独栋物业 依据前述理由，本案可支撑较高的租金单价，建议租金：70元/㎡/月 按区域内可接受的年回报率6%—8%计算，销售均价：14000 /㎡ —10500元/㎡ 收益测算 基于本案的建筑体量与建筑形式，适宜由一家优质品牌商家整体规划与经营，因此，可以考虑定制整售的方式； 则方案一按全部出售测算。 （备注：销售周期预估1年内完成，销售价格取中间值12250元/㎡） 收益测算方案一：全部出售 投资依据参考成都市相关技术管理规定及我司市场经验。 该地块合计投资约1423万元,按地上建筑面积测算单方成本为5319元/㎡,按总建筑面积测算单方成本为3253元/ ㎡。 1423.35 合计 23.26 　 3.00% 万元 775.40 不可预见费 九 39.34 　 1.20% 万元 3278.10 销售代理费 2 65.56 　 2.00% 万元 3278.10 广告及市场推广费 1 104.90 　 　 　 销售费用 八 21.23 　 2.00% 万元 1061.48 管理费 七 19.91 元/㎡ 45.50 ㎡ 4376.00 维修基金 六 53.52 元/㎡ 200.00 ㎡ 2676.00 环境配套费 五 374.00 元/㎡ 2200.00 ㎡ 1700.00 地下车库 2 401.40 元/㎡ 1500.00 ㎡ 2676.00 商业 1 775.40 　 　 　 建安、装饰费 四 65.64 元/